El proyecto de Presupuesto 2026, presentado en la Unicameral por el ministro de Economía y Gestión Pública, Guillermo Acosta, prevé ingresos totales por $ 13,77 billones, erogaciones por $ 13,76 y un resultado financiero estimado en casi $ 13.000 millones, una cifra marginal si se la compara con el volumen global.
La pauta habla de una planta de personal de 103.229 agentes y de una autorización de deuda por $ 400 mil millones y U$S 2.590 millones, entre muchos otros detalles.
Pero uno de los puntos más sensibles para los cordobeses es el apartado tributario. Y, puntualmente, el que fija el impuesto Inmobiliario, tema no menor porque involucra a más de 2,1 millones de cuentas en toda la geografía provincial.
La gran novedad entre los tributos patrimoniales de la Ley Impositiva para 2026 es que la Provincia cambia la manera de calcular el determinado del impuesto Inmobiliario para el año que viene. Son cambios importantes que invierten la lógica que rigió en todos los últimos años.
Repaso
Hasta la anualidad 2025, la base imponible se mantenía artificialmente baja, casi testimonial, y sobre ella se aplicaban alícuotas progresivas. Para corregir esa distorsión sin revalorizar los inmuebles, se usaba el coeficiente de equidad impositiva (CEI), que ajustaba –hacia arriba– el monto a pagar.
El año que viene, desaparece el CEI y en su lugar se realizó una masiva actualización de los valores fiscales: se trata de subas nominales que promedian el 3.500%, según puede verse en la comparación de la Ley de 2025 y el proyecto para 2026.
Así, el cálculo de cada impuesto determinado será un fijo más la resultante de aplicar una alícuota progresiva sobre el excedente, según tramos. Sin CEI.
“Las bases ahora están en aproximadamente el 70% del valor del mercado, en promedio”, explicaron desde el Panal. Las alícuotas, en tanto, se mantuvieron sin cambios. Desde el Centro Cívico también explicaron que la idea es que de ahora en más las bases imponibles se ajusten año a año de acuerdo con el aumento del valor del terreno (conforme al dólar) y de la edificación (por el índice del costo de la construcción).
Cuánto sube la base imponible
Si bien el detalle del aumento de la base imponible aplicada en cada inmueble recién se va a poder apreciar en detalle cuando en enero se carguen los cedulones en la Web oficial, ahora se puede dimensionar el ajuste viendo cómo variaron los tramos a los que se le aplican las distintas alícuotas progresivas.
Hasta el año fiscal 2025, los tramos eran de $ 0 a 1.397.000, de 1.397.000 a 2.243.009, de 2.243.000 a 3.241.000; y así hasta llegar a más de 60.000.000.
Desde 2026, esas mismas bandas suben el 3.500% mencionado: entre $ 0 y 41.000.000, entre ese valor y 63.000.000; entre 90.000.000 y 124.000.000; y así hasta el tramo de inmuebles que valen más de $ 1.734 millones, que son las propiedades con la alícuota más alta. Algo parecido pasa con los baldíos.
Pero ¿cómo va a hacer el Gobierno para cumplir con la promesa de bajar impuestos o mantener los montos actuales para la amplia mayoría de los cordobeses si aumenta un 3.500% la base de cálculo del Inmobiliario?
Hasta 2025, esa base era baja porque no se actualizaba desde 2019, y lo que elevaba el impuesto era el CEI. Cada año, ese coeficiente se usaba para incrementar el monto a pagar sin modificar directamente la base imponible. Ahora, sin CEI, los nuevos cálculos y simulaciones realizados en Ingresos Públicos indican que el impuesto determinado final estará dentro de los valores ya anticipados en la presentación del Presupuesto en la Unicameral.
Cedulones
Un punto clave es el artículo 6 de la Ley Impositiva 2026, que al final establece que el monto del impuesto “no podrá ser inferior al generado para el mismo para la anualidad 2025”. Desde la Provincia aclararon que esa fórmula se refiere al monto bruto, sin considerar los descuentos que, a partir de ahora, podrá aplicar el Ejecutivo.
Y esa es la clave de la nueva lógica. Con una base un 3.500% más alta, sin el CEI y sin poder determinar un impuesto menor nominalmente que el año anterior, la moderación del impacto estará en manos del Gobernador.
Así es, la posibilidad de aplicar descuentos está contemplada en el artículo 117, inciso “a”, de la misma ley. Allí se faculta al Poder Ejecutivo a “adecuar exenciones, mínimos, impuestos fijos, disposiciones, escalas y alícuotas”, no sólo para el Inmobiliario, sino también para Sellos, Automotor, Ingresos Brutos, Embarcaciones y otros tributos.
Este esquema es un cambio conceptual enorme: en lugar de tener una base baja y luego subir el impuesto a través del CEI (y de pagar ese costo político, como pasó el año pasado), ahora se parte de una base mucho más realista –cercana al 70% del valor de mercado– y queda en manos del Ejecutivo la decisión de cuánto rebajarle a cada contribuyente mediante descuentos.
Con este mecanismo, el Gobierno provincial parece asentarse en esta narrativa: las propiedades aumentan porque hay inflación y porque sube el dólar, variables que no dependen de la Provincia. Entonces, el Centro Cívico, para evitar que ese incremento se traslade completamente al bolsillo de los cordobeses, aplica fuertes rebajas.
Presentación
Queda por ver cómo se reflejará esto en los cedulones que estarán disponibles desde enero. Si sólo se mostrará el total a pagar, o si se detallará el impuesto determinado, calculado sobre la nueva base, y luego, de manera clara y visible, el descuento otorgado a cada contribuyente. En la presentación en la Unicameral, el Gobierno ya dijo que la nueva “boleta” tendrá muchos más detalles que las anteriores.
Lo cierto es que la lógica, ahora, se invierte: Llaryora, en lugar de tener que subir cada año el CEI –una medida impopular, pero ciertamente necesaria para evitar que el impuesto se licuara–, podrá presentarse como el gobernador que “ayuda” a los contribuyentes aplicando reducciones que morigeren el impacto inflacionario. Así, lo que antes era una suba técnica ineludible con alto costo político, ahora podrá convertirse en un gesto político capitalizable.
