Ser propietario de un inmueble que forma parte de un esquema jurídico que, por necesidad o por decisión, impone que se presten servicios que benefician a su titular, conlleva inexorablemente la obligación del pago de las expensas o el recupero de gastos establecidos.
La falta de pago, además de ilegal, se convierte en un acto inmoral frente a la comunidad de la que se ha decidido formar parte. ¿Le resulta incómodo al lector? Redundante sería citar definiciones. Es un acto moral negativo: inmoral.
A la comunidad –cualquiera sean sus formas jurídicas– y a cada vecino del incumplidor –quien pese a poder hacerlo decide no pagar– les genera un malestar emocional, por la transgresión a la norma. ¿Pero a cuál norma? A la norma moral general que indica que las obligaciones legales se deben cumplir, máxime cuando esas obligaciones adquieren el carácter de comunitarias.
Quienes se sienten estafados, molestos y hacen planteos de forma individual –incluso a través de comisiones directivas, directorios, juntas, etcétera– buscan en la Justicia, en el derecho, el consuelo que no llegará nunca. Porque la transgresión del incumplidor viola principios inmanentes al pensamiento colectivo actual, al social, a lo que debe ser.
Argüir que los servicios que se prestan no son beneficiosos –pueden ser ineficientes, que es una cosa distinta– es pararse sobre la premisa superior de una falacia. La falta de pago de las expensas implica un enriquecimiento sin causa. La seguridad, limpieza, seguros, sueldos, las nuevas figuras del “intendente”, pileteros, mantenimiento de espacios verdes, etcétera, en su porcentaje –o determinación–, benefician directamente a la propiedad y a su titular.
Aún más, el avance de nuevas formas de convivencia –y, más que nada, la falta de prestación de los servicios inherentes del Estado y la asunción de estos por parte de los privados– ha obligado a que el legislador diera cabida en la legislación de fondo a nuevas figuras comunitarias; por ejemplo, los conjuntos inmobiliarios.
Por la imposibilidad técnica de someter muchos emprendimientos a esta nueva figura, se constituyen entes administradores, como asociaciones civiles bajo forma de sociedad anónima –entre otras figuras–, y a los certificados que estos entes expiden el más alto Tribunal de Córdoba les ha dado la posibilidad de ocurrir por la vía del juicio ejecutivo, es decir, igual que a la expensa tradicional que todos conocemos.
Concluyo de modo propositivo: enojarse con el vecino incumplidor de nada sirve. Sí serviría modificar los sistemas porcentuales por criterios más modernos; dejar de imponer entes para suplir las omisiones voluntarias del Estado; eliminar la mediación previa en todos los casos; modificar el Código de Procedimientos y resolver en audiencias judiciales previas con inmediatez y facultando a funcionarios de menor jerarquía que los jueces para que las tomen e impongan rápidamente lo que todos sabemos: que las expensas son de pago obligatorio, lícitas, que su no pago deviene en un enriquecimiento sin causa; que nadie puede alegar su falta de conocimiento; que pretender “irse” del sistema comunitario vuelve a ser otra inmoralidad de mayor tamaño, y que es tan, pero tan básica la obligación –por supuesto, capítulo aparte será la cuestión de fondo, que son los gastos y quienes contratan administradores– que seguir dilapidando recursos y tiempo en procesos lentos genera mayor malestar.
Ahora bien, al malestar individual, al cumplidor respetuoso de las normas, lamento decirle que no le tengo una solución a la mano para su aflicción. Así es el mundo actual. Pero la batalla hay que seguir dándola en los estrados, en los cuerpos colegiados deliberativos y en la convivencia diaria, adoctrinando con el ejemplo. Es la sociedad que nos toca.
* Abogado
