Para entender por qué existen los créditos UVA, primero repasemos sintéticamente la historia moderna del crédito hipotecario en Argentina. Desde el fin de la convertibilidad, la inflación fue reapareciendo y los bancos, para cubrirse de la desvalorización del peso, abandonaron los créditos hipotecarios a tasa fija y comenzaron a ofrecer créditos con tasas de interés variables –que aumentan con la inflación– y mayores requisitos.
Ante este escenario, en 2012 el gobierno decidió otorgar créditos a tasa subsidiada mediante el Plan Procrear. La desventaja de este esquema radicaba en que el sector público no tenía la capacidad de movilizar los recursos necesarios para abastecer a toda la demanda hipotecaria y los bancos tampoco podían competir contra las tasas de este plan, que estaban muy por debajo de la inflación. Como resultado, el crédito hipotecario se redujo fuertemente para 2015.
En 2016 se lanzaron los créditos UVA, un tipo de préstamo hipotecario que ajusta su valor por inflación. Con este instrumento se buscó darle dinamismo a un mercado muy deprimido, que había pasado de representar casi 6% del PIB en 2001 a 0,7% en 2016. Su resultado, al menos en términos de acceso, fue aceptable en el corto plazo: en 2018 el crédito se duplicó a 1,3% del PIB.
Pero con la crisis económica iniciada en 2018 y acentuada en 2019 tras las Paso surgió un grupo de presión hasta entonces inexistente, los hipotecados UVA. Como la inflación había aumentado rápidamente, las cuotas del crédito lo hicieron en igual magnitud mientras que los salarios se habían atrasado. Un reclamo válido, en principio.
Recientemente, la Cámara de Diputados tomó nota de esta situación y dio media sanción a un proyecto que prevé crear un nuevo impuesto sobre la actividad financiera para subsidiar a los deudores hipotecarios UVA. Cuando la inflación sea mayor que el aumento salarial, la cuota se incrementará de acuerdo al salario. Y si la cuota supera el 30% de los ingresos del deudor, se extenderá el plazo del crédito para lograr reducir el valor de la cuota. A la parte perdedora (el banco) se la compensa con lo recaudado por un nuevo impuesto para financiar un fondo que cubrirá los descalces entre la evolución de la inflación (UVA) y de los salarios.
Los dos lados de la historia
Los diputados, aunque con cierto grado de miopía, tomaron nota del incremento del valor de la cuota respecto al salario. Por ejemplo, un caso típico de un crédito otorgado en 2016 con una relación cuota/ingreso del 30%, hoy implica una relación cercana al 35%.
Pero un desbarajuste similar tuvieron también los más de seis millones de inquilinos del país, quienes tras la ley de alquileres sufren de una actualización del alquiler fijada por una fórmula que replica a la inflación y los salarios.
Ahora bien, poniendo como ejemplo el mismo crédito otorgado en 2016, y asumiendo que el crédito financió el 70% del valor de la propiedad (como era usual en el mercado hipotecario), hoy el valor del crédito inicial respecto al valor de la propiedad sería del 45%. En otras palabras, el valor de la deuda respecto a lo que se compró se licuó. Esto sucede porque, a pesar de haber caído el valor de la propiedad, el dólar desde 2016 subió 3.200% mientras que la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) 1.750%.
Pasando en limpio, si bien es cierto que afrontar las cuotas UVA se hizo más difícil, también es cierto que la situación patrimonial del deudor hipotecario mejoró. La difícil realidad de los deudores UVA para pagar la cuota no es más grave que la de millones de inquilinos: a ambos se les pulverizó el salario real en los últimos años. La diferencia radica en que, de acá a algunos años, los deudores UVA serán propietarios de un inmueble mientras que los inquilinos no.
Abandonar los consensos equivocados
El único mecanismo de crédito hipotecario que puede coexistir con una inflación tan elevada es uno que preserve el valor del capital adeudado en el tiempo. Cuando se probó con créditos a tasa subsidiada el corolario fue el racionamiento y la desaparición del crédito. El problema del mecanismo UVA no está en su diseño, sino en la inestabilidad de la macroeconomía argentina.
Los legisladores argentinos confunden lo anterior y creen conveniente romper la naturaleza de contratos hipotecarios a 20 años por atender un reclamo de un grupo minoritario, ya que sólo el 1,2% de los hipotecados UVA está en mora. No debería sorprender que por estas políticas abordadas desde el buenismo y paternalismo estatal el porcentaje de familias con vivienda propia en Argentina haya caído del 75% en 2001 al 66% en 2022.
A pesar de la tan invocada grieta, donde cada sector dice posicionarse antagónicamente al adversario, aquí hay un claro ejemplo de que nuestro país paga un alto costo por adoptar consensos con buena reputación en torno a ideas equivocadas. Favorecer a un grupo pequeño, con un reclamo bien organizado, a costa de una imposición sobre el conjunto de la sociedad no es la manera propicia de atender el déficit habitacional que sufre Argentina.
Por el contrario, lo verdaderamente necesario es atender la desbocada inflación, principalmente originada por el desorden en el funcionamiento del estado, y respetar la naturaleza de un instrumento que amplía oportunidades mediante el acceso al crédito hipotecario a largo plazo. Es más, en los países con estabilidad de precios y créditos a largo plazo el costo de los alquileres tiende a ser más bajo. Sin orden en el Estado no hay créditos para las familias y, sin crédito, el acceso a la vivienda propia termina siendo muy difícil para gran parte de la sociedad.
Equipo Idesa (*)
