En la ciudad de Córdoba, tradicionalmente la temporada alta de alquileres empieza en diciembre y cierra en febrero, cuando terminan de instalarse los estudiantes universitarios. Los primeros datos del cierre muestran que el alquiler empezó a ser “más normal” para el mercado, pero que todavía ofrece varias dificultades para el inquilino.
¿Qué quiere decir “más normal”? Que los valores empiezan a ajustarse según la inflación general, que la oferta y la demanda tienden a confluir y que la rentabilidad está empezando a acercarse a niveles más lógicos para los propietarios; a punto tal que el inversor, que había desaparecido, ha vuelto a consultar y a buscar oportunidades.
El problema lo están teniendo los inquilinos, que ven cómo empezaron a tener cada vez más relevancia ciertos componentes del pago de una vivienda que antes tenían un efecto menor, como son las expensas y los impuestos. Por esta razón, desde este sector, todavía se reclama que el Estado siga teniendo un rol regulador en el mercado.
Sube y baja de la oferta
El DNU 70/23, con el que el Gobierno derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, alentó a que muchos propietarios volvieran a ofrecer en alquiler las viviendas que habían puesto a la venta o que directamente las habían sacado del mercado.
Si hay un producto que sirve de referencia para analizar las tendencias del mercado inmobiliario, es el departamento de un dormitorio en edificios.
Un reciente informe de Brick Data, plataforma que procesa y cura los datos que surgen de los avisos publicados en Clasificados La Voz, analiza la evolución de este producto en los principales barrios de la ciudad.
En diciembre de 2023 habían 706 unidades ofrecidas para alquiler; a partir de ese momento, la oferta empezó a subir hasta llegar a mayo de 2024 con 3.021 departamentos.
A partir de mediados de 2024, estas nuevas unidades se fueron ocupando. Desde aquel pico que se registró en mayo del año pasado hasta febrero de este año la oferta se achicó a 1.205 departamentos de un dormitorio libres (publicados para alquilar), lo que implicó una reducción de 60%. En esos nueve meses, la mayor reducción fue en Alta Córdoba (76,5%), Nueva Córdoba (73,9%) y Cofico (73,2%).
“Estamos en el nivel más alto de demanda desde finales de 2021, que fue cuando la universidad anunció la vuelta a la presencialidad. Eso es lo que permitió absorber las nuevas unidades que ingresaron tras el DNU”, explica Matías Merguerian, director de la consultora MV Real Estate.
Otro dato que aporta el análisis de Brick Data es que la mayor cantidad de departamentos ofrecidos en la ciudad en febrero fue en Nueva Córdoba (378 unidades) por ser el mercado inmobiliario más grande de la ciudad. Pero es el Centro el que más aumento la proporción de inmuebles ofrecidos en alquiler, con 288 unidades; en noviembre de 2023 tenía poco más del 15% de departamentos libres para ser alquilados, en febrero pasó a representar casi el 24%.
En este marco, Pedro Cámara Correa, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic) explica: “A partir de enero enero y febrero del año pasado aparecieron muchos inmuebles que estaban a la venta o cerrados. La mayor parte se ocuparon. En esta última temporada, en Nueva Córdoba, casi no quedaron departamentos disponibles de hasta ocho años de antigüedad, hay muy poco”.
De todas maneras, se espera para mediados de año un nuevo movimiento en el mercado que podría absorber aún más la oferta que queda libre. Sobre esto previene Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI): “Hay universidades privadas donde el ingreso se produce a mediados de año, así que entre junio y julio volverán a ser meses fuertes; el año empezó a ser bastante parejo, ya no hay picos muy altos y meses de baches tan profundos como había antes”.
Precios todavía en ajuste
El gran tema es lo que debe pagar el inquilino. El DNU 70/23 liberó a las partes para negociar precios y condiciones de los contratos de alquiler. Si bien no hay una estadística precisa, se advierte que todavía queda una buena porción de contratos que se firmaron por tres años en el marco de la anterior Ley de Alquileres y que, por lo menos, tendrán vigencia un año y medio más.
Los nuevos contratos se están firmando generalmente a dos años, con ajustes cuatrimestrales siguiendo el Índice de Precios al Consumidor (IPC), ya que el Índice de Contratos de Locaciones (ICL) es cada vez menos utilizado.
Durante el año pasado, la intención de los propietarios fue recuperar los ingresos que habían perdido con la Ley de Alquileres; sin embargo, fue tal el salto inflacionario en el primer semestre que en muchos casos el valor de los alquileres todavía no igualó la inflación general.
Según el análisis de Brick Data, el precio promedio para toda la ciudad del alquiler en febrero de este año, publicado para departamentos de un dormitorio ofrecidos en Clasificados La Voz, llegó a casi $ 367 mil, 48,2% más que en el segundo mes de 2024. En cambio, la inflación en este mismo período (aplicando a febrero la proyección del REM, elaborado por el Banco Central) estaría por arriba del 66%.
Cabe aclarar que se trata de promedios de unidades publicadas, lo cual puede tener su diferencia con lo que sucede en la realidad y en cada caso en particular. Por ejemplo, en Nueva Córdoba, el valor promedio en febrero cerró en poco más de $ 412 mil, implicando una suba de casi 47% interanual.
Pero comparados con noviembre de 2024, antes del inicio de la temporada alta, los valores de alquiler de febrero pasado subieron en promedio 15,5%, cuando la inflación acumulada para el lapso diciembre-febrero estaría por encima del 7%. De hecho, sólo Alta Córdoba y Cofico se acercan al ritmo inflacionario general.
Esto muestra que actualmente los valores de los alquileres suben más que la inflación, pero todavía no incorporan toda la suba de precios general de la economía de los últimos 12 meses.
“El mercado de los alquileres, a medida que la inflación cede, está encontrando cierta estabilidad”, previene Matías Merguerian.
En el primer semestre de 2024 hubo un fuerte aumento de los alquileres, pero la demanda no lo convalidó (muchos inquilinos se mudaron a otras viviendas, aprovechando la mayor oferta), por lo tanto no pocos propietarios tuvieron que postergar sus planes de ajustes.
“Hoy encontramos departamentos en Nueva Córdoba con alquileres de $ 400 mil, que era el precio que tenían en diciembre de 2023. Hay muchos alquileres que quedaron por encima de los valores de mercado, y en esos casos los inquilinos buscaron otros ofrecimientos; hoy hay opciones, la gente busca precios”, resalta Péndola.
Por su parte, Cámara Correa advierte que mientras la economía siga tendiendo a la baja de la inflación, los precios van a confluir al mismo ritmo, y no descartó que durante este año se pase a esquemas de ajustes semestrales. “Desde agosto del año pasado vemos que los valores de los alquileres reflejan la tendencia a la estabilidad del resto de la economía”, previene.
Más costos para el inquilino
Si bien estos cambios normalizaron el mercado, la mochila del inquilino terminó volviéndose más pesada.
“En los primeros seis meses del año pasado sufrimos mucho, porque con la inflación y la especulación se generaron muchas distorsiones. Los que alquilaron casas y tuvieron que firmar contratos en dólares vivieron situaciones muy complejas. Hubo casos que empezaron pagando $ 250 mil en enero por un departamento y en abril ya estaban abonando $ 600 mil”, explica Maximiliano Vittar, presidente de la asociación Inquilinos Córdoba.
Pero además, se produjo otro cambio en el mercado. Antes, el principal costo del inquilino era el valor del alquiler; con el aumento de las tarifas de los servicios las expensas subieron a un fuerte ritmo. Pero además, derogada la Ley de Alquileres, en la mayor parte de los casos el usuario de la vivienda abona las tasas municipales y el Impuesto Inmobiliario provincial. Según esta asociación civil, las expensas e impuestos representan actualmente de 30% a 35% del pago que todos los meses hace el inquilino, cuando antes estos ítems tenían una participación marginal.
Vittar, que también es coordinador del Movimiento Inquilinos Nacional (tiene presencia en Córdoba, La Plata, Rosario, Tierra del Fuego, Mendoza y Salta), asegura que la mayor oferta de inmuebles registrada en 2024 no logró frenar los precios de los alquileres, que para su entender quedaron por encima de la inflación.
“El aumento de la gente que vive en la calle da una muestra que, con esta política, la parte más baja de la escala social se está quedando sin vivienda. Los inquilinos no somos consumidores, no puedo elegir no consumir vivienda, si no puedo pagar el alquiler no puedo vivir en la calle. En este marco de desigualdad, es importante el apoyo y la presencia del Estado, un sostén que no lo brinda el mercado”, opina.
La mejora de la rentabilidad vuelve a convocar al inversor
Estos cambios en el mercado inmobiliario empezaron a generar señales de recomposición de una variable importante, la rentabilidad del inmueble, que para un departamento de un dormitorio ha vuelto a ubicarse en torno al 5%.
Históricamente, este índice estuvo entre el 5% y 10% para el propietario, lo que ofrecía al inversor una alternativa para mantener su capital y lograr un cierto retorno.
La Ley de Alquileres, al regular los precios, disminuyó la rentabilidad a niveles del 1% y 2%, convirtiendo a la inversión inmobiliaria en algo poco atractivo.
“La recomposición de los valores del alquiler, sumado a la estabilidad del dólar, hizo que los precios de los departamentos en moneda estadounidense empezaran a acercarse a los niveles históricos, un dato clave para el inversor. Actualmente, hay departamentos en Nueva Córdoba que están en niveles de rentabilidad de 5,3%”, indica el director de MV Real Estate.
Esto cambió el humor del mercado. “La estabilidad trajo otro semblante en el rubro, estamos con buen movimiento con operaciones, las propiedades se revalorizan y eso se refleja en una buena rentabilidad. Enero y febrero fueron los mejores de los últimos años en ventas y, si sigue bajando la inflación, 2025 va a ser un muy buen año. Lo estamos notando con la vuelta de los inversores; esos viejos clientes, que invertían con los ojos cerrados, están volviendo a creer en el ladrillo”, expresa el titular de la cámara inmobiliaria.
Desde el Colegio Profesional de Inmobiliarios observan un panorama similar, sobre lo cual su presidente indica: “Mientras estuvo la Ley de Alquileres, el inversor había desaparecido. Cuando el dólar bajó, la renta se estabilizó y eso ayudó mucho; la posibilidad de hacer ajustes más rápidos mejoró la rentabilidad, y así volvimos a atraer a los clientes del campo. Esperamos estar transitando el camino de la normalización, que la oferta satisfaga a la demanda y que los precios sean competitivos”.
