El regreso del crédito hipotecario fijado en UVA, la unidad que sigue a la inflación y permite a los bancos prestar en un contexto de suba de precios, fue una noticia económica unánimemente celebrada en los últimos meses.
¿Los motivos? Su reaparición se asocia a la desaceleración gradual de la inflación, a un saludable giro del sistema financiero (reconducir crédito desde el sector público a los ciudadanos) y también a que muchas familias reactiven el anhelo de acceder a la casa propia.
Sin embargo, dado el actual mapa de ingresos en una Argentina empobrecida, es muy acotado el universo de personas que pueden acceder a las distintas líneas.
Para el tramo superior de la pirámide social, en cambio, sí son una más que interesante posibilidad: familias que además cuentan con algún ahorro y abonan hoy un alquiler que puede migrar a cuota de la propia vivienda.
En un cálculo generoso, si se trata de obtener un préstamo que cubra la mayor parte del precio mínimo de una casa tipo para clase media (crédito piso de US$ 50 mil); menos del 20% de las familias compone un ingreso mensual superior a $ 1.700.000; el piso mínimo que en general aparece como requisito en la oferta de los bancos para poder prestar ese monto.
Además, todas las líneas financian entre 75% y 80% del precio final de la vivienda (sólo Bancor cubre el 100%), lo que implica que el deudor debe disponer del resto.
Créditos UVA: ingreso y valor de la cuota
El abanico de propuestas entre las 16 entidades tiene diferencias de costos y matices entre los requisitos. Pero el criterio común es que la cuota mensual que debe pagar el deudor no comprometa más del 25% del total de ingresos que acreditó. En el ejemplo mencionado (para U$S 50 mil), la cuota arranca en los $ 430 mil mensuales.
Se trata de un nivel de relación-cuota ingreso razonable para garantizar viabilidad de pago del préstamo.
Un dato positivo es que la mayoría de las líneas permiten sumar ingresos entre cónyuges, parejas y familiares; por ejemplo, un padre y un hijo) Pero, de todas maneras, cuando uno se focaliza en el caso tipo –una familia o pareja– y cruza los requisitos bancarios con la última caracterización de “pirámide social” elaborada por la consultora Moiguer, queda claro el gran universo social que no accede a esta chance.
La consultora acaba de publicar la última versión de esa foto que, en función a los ingresos mensuales, pinta a la sociedad argentina como una pirámide. En ella, más de la mitad inferior, el 56% de los hogares, califican como de “clase baja”, ya que no logran superar el piso de $ 705.535 netos por mes que según este indicador requiere ingresar a la clase media (sector bajo).
En la pirámide, la clase media equivale al 36% de los hogares y se subdivida en dos nichos por nivel de ingresos: la “clase media superior” incluye a las familias que reúnen al menos $ 1.408.347 netos por mes (15%), y la “clase media inferior” a aquellos donde ingresan cifran por debajo de ese piso y no menores a los $ 705 mil ya citados como “techo” de la clase baja.
En el vértice se ubica el 5% de la población catalogada como “clase alta”, con ingreso mensual de al menos $ 2.927.206 netos por hogar.
Ese segmento, sumado a la clase media alta, constituyen el 20% de la sociedad argentina que, por nivel de ingresos, es potencial beneficiario de un hipotecario UVA.
Créditos UVA: cuánto se necesita para comprar una casa
Es obvio que el ejercicio no agota la variedad de casos que existen en la realidad, pero sí da idea del real alcance de este financiamiento en el contexto de fuerte pérdida de poder adquisitivo por parte de las familias.
Es más: si el monto del préstamo en cuestión se eleva por encima de los U$S 50 mil, para acceder a una vivienda más grande, el piso de ingresos mensuales empieza a superar, con facilidad, los $ 2 millones mensuales.
Lucas Péndola, flamante presidente del Colegio de Profesional Inmobiliarios de Córdoba (CPI), aporta algunos valores de referencia de propiedades en la ciudad de Córdoba.
“Para acceder a una casa de entre 80 y 90 metros cuadrados, en un barrio tradicional sin seguridad ni cerramiento de ningún tipo; al estilo de Pueyrredón, Parque Capital o Alberdi, se necesitan al menos U$S 80 mil a U$S 85 mil. El mismo precio tiene un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba. Los dúplex, el formato más demandado, suben en torno a los U$S 100 mil”, compara.
Vamos a la oferta de los bancos. Por ejemplo, la de Bancor, única con cobertura de hasta 100% de la vivienda, y que presta hasta 100 mil UVA, hoy otorgaría U$S 81 mil (UVA de $ 1.080 multiplicada por dólar MEP).
Si se toma el parámetro de $ 66.150 de cuota cada $ 10 millones prestados, brindado por el banco al momento del lanzamiento, obtener esa cifra implicaría acreditar ingresos por unos de $ 2,6 millones mensuales y pagar una cuota de $ $ 660 mil.
Desde la entidad, aportan datos de lo que está sucediendo en la práctica: “Hay un enorme interés. Hemos recibido 53.491 consultas por todos los canales y redes; se están tramitando”, indicaron.
En función a los pedidos y a la experiencia inmediata anterior de líneas UVA, revelan que el monto promedio otorgado es de $ 65 millones (crece a medida que la UVA sube su valor), y que los ingresos totales requeridos para obtener ese monto son de $ 1.700.000.
Desde el Banco Ciudad, entidad que tiene 500 solicitudes de hipotecarios en proceso en Córdoba y más de 400 carpetas en la “recta final” del trámite a nivel país, destacan el caso del único crédito UVA hasta ahora otorgado.
Se lo concedieron a una contadora, empleada en una empresa, que solicitó $ 100 millones para adquirir su primera vivienda en Villa Devoto, antigua a reformar, por $ 170 millones (disponía del resto). Paga una cuota mensual de $ 680 mil a 20 años al banco.
“El promedio que se solicita son U$S 65 mil. Para obtener U$S 70 mil hay que pensar en una cuota de $ 540 mil mensuales e ingreso total por $ 2,1 millones al mes”, precisan desde la entidad bancaria.
En general, la situación es similar entre los bancos: muchas consultas, solicitudes en trámite la expectativa de empezar a otorgar préstamos en las próximas semanas.
“Las líneas son una excelente noticia; aunque el movimiento en el mercado aún no arrancó de la manera que considerábamos. No repercute aún, aunque tenemos buenas expectativas”, sintetizó Péndola.
Créditos Uva: Bancor ya entregó los primeros financiamientos
Bancor informó que ya entregó los primeros créditos hipotecarios, anunciados en mayo. La entidad ya receptó más de 2500 propiedades nuevas para certificar en Appto, la plataforma del banco que certifica los inmuebles aptos para la operatoria y donde se pueden visualizar sus características y elegir las propiedades por barrios y localidades en toda la provincia de Córdoba.
