El mercado inmobiliario en #Córdoba2022:
El 2021 cerrará en negativo para la mayoría de las desarrollistas cordobeses. Ahora, la apuesta para 2022 es recomponer la oferta de inmuebles para reactivar el mercado, o al menos para surfear las olas de incertidumbre que caracteriza a la Argentina hasta que mejore el clima de negocios.
El año pasado el sector tuvo un buen nivel de ventas, ayudado por la brecha en las cotizaciones del dólar, que bajó el precio de la construcción en términos del dólar blue; por el cepo, que restringió la compra de moneda estadounidense, y la pandemia, que redujo gastos en turismo.
Apenas comenzó 2021 quedó demostrado que era un fenómeno coyuntural. Los desarrollistas están cerrando el año con bajas del 10 al 20 por ciento anual en términos reales, por la crisis y además porque la pandemia del virus Covid frenó el ritmo de construcción.
La apuesta ahora es reactivar la obra para ese mix entre particulares con poder adquisitivo e inversores vinculados al agro, poco interesados por la renta, sino en departamentos para ser usados por sus hijos o en un futuro, si necesita cambiar. En este marco, cinco empresarios adelantaron a La Voz sus proyectos para 2022.
Edisur: lotes y construcción
Grupo Edisur tiene buen stock para vender por la dimensión de Manantiales I y II (en total suma más de mil hectáreas). Aún así, cierra 2021 con bajas en torno al 10 por ciento.
“El 2020 fue excepcional; este año hemos vendido 1.200 propiedades, entre lotes y viviendas, y aún así cerrará levemente por debajo”, reconoce su presidente Horacio Parga.
Este año lanzó las torres 2 y 3 de su línea de departamentos Flats y en 2022 lanzará otros tres edificios. También continuará con su loteos Abras, en Manantiales II, del cual ya tiene 40 por ciento vendido.
También prepara el lanzamiento de un centro comercial en la zona de Manantiales I, con área gastronómica y oficinas, y edificios para colegios, deportes e instituciones sociales y religiosas en Manantiales II, que saldrían a la luz en 2022.
Mientras tanto, Steelplex, la integrante del grupo dedicada a producir perfiles para viviendas y locales con el sistema steel frame (construcción en seco), ampliará su planta para duplicar su capacidad productiva y aumentar la zona de depósito.
Proaco: desarrollista nacional
Recientemente, Grupo Proaco marcó dos hitos en su historia. Según la firma, hizo en Pocito el hormigonado más grande de la ciudad. En un día que comenzó a las 5 y terminó a las 22, llenó una platea de 2.400 metros cúbicos de hormigón (20 metros de ancho, 50 de largo y 2,15 de altura) para la cual necesitó más de 300 viajes de camiones con tres bombas trabajando en simultáneo.
El segundo fue comprar el último macrolote libre en Nordelta, en provincia de Buenos Aires, donde empezará a construir a partir del segundo semestre de 2022 dos torres de un total de 30.000 metros cuadrados de un formato mixto entre vivienda y oficina, con lo cual la firma fundada por Lucas Proaco se convertirá en una desarrollista nacional.
“Los stock cayeron; por eso ya a fines de 2020 esperábamos una caída en las ventas. La idea ahora es consolidar el proyecto demostrando avance y buscando oportunidades”, señala su presidente.
Su proyecto Ópera Plaza, en Belardinelli y Cruz Roja, cerrará 2021 con la apertura de la plaza (en la que puso 100 millones de pesos) y comenzará 2022 con la construcción de los edificios.
En Opera Park, en Costanera, entregará la primera torre y comenzará la segunda; en Docta entregará 400 nuevos lotes y construirá un housing de 40 unidades y continuará avanzando en Pocito.
Elyon: más Nueva Córdoba
Nueva Córdoba es un mercado con sobredemanda de departamentos nuevos. Por eso, Grupo Elyon se concentrará en esta zona, según lo indica su director Martín Teicher.
“El 2021 fue demasiado desafiante en todos los aspectos, hemos vendido 20 por ciento menos que en 2020 y 40 por ciento por debajo de 2019. Sin embargo, apuntamos a llegar con productos a 2024 y 2025, que serán años buenos. Tenemos proyectos en General Paz y Alta Córdoba, pero por ahora no largamos obras nuevas que no sean en Nueva Córdoba”, resalta.
La firma tiene actualmente en desarrollo 25.000 metros cuadrados. En 2022 prevé entregar 100 nuevas viviendas en cuatro torres: Faro del Boulevard, Faro del Poeta, Aviva Nueva Córdoba y Aviva Boulevard. Además, empezará a levantar Aurus, financiado por el primer fondo común de inversión cerrado inmobiliario del interior del país, impulsado por Dracma.
Dakota: su mayor urbanización
La desarrollista de los hermanos Felipe y Yanina Formia, Dakota Desarrollos Inmobiliarios, culminó la etapa de infraestructura de su mayor urbanización, Nobú Town. La primera etapa de 20 hectáreas, en la que lleva invertidos 1.000 millones de pesos, ya tiene vendidos casi la totalidad de los 210 lotes.
A partir de 2022, empezará en este lugar la construcción del One Dakota Housing, el primero de cinco complejos que en este primer caso tendrá 41 unidades.
También prevé la construcción de las casas, un área comercial, una deportiva y un condominio en altura.
“Queremos ser parte del proceso de consolidación de esta etapa de la urbanización, que creemos será muy rápido, en tres años”, resalta Felipe Formia.
Canter: complejo icónico
“En este 2021, tuvieron mucha participación los condominios respecto a los proyectos regulares, como edificios y urbanizaciones; aún así se siguen vendiendo lote en Reserva Tajamar, lo que hace que se compensen”, resalta José Luis Acevedo, CEO de Grupo Canter.
Para 2022, está prevista la entrega de la primera torre de un complejo icónico para la empresa: Harmonie Chateau.
También empezará el desarrollo de Harmonie Parque Siquiman, condominio de 60 unidades a la orilla del lago San Roque; continuará con la entrega de Reserva Tajamar 1 y 2 y comenzar con la infraestructura la tercera etapa, otros 500 lotes. Hasta ahora tiene 370 viviendas financiadas a 18 años.
La incertidumbre seguirá tallando el clima de negocios
Desde visiones diferentes, los empresarios coinciden en un punto: la incertidumbre seguirá horadando el clima de negocios en 2022.
“El gran problema de incertidumbre política y económica que caracterizó a 2020 y 2021 podría continuar en 2022. Esto podría jugar a favor o en contra, ya que el inmueble sigue demostrando ser un buen refugio de valor; la clave es que sean años financieramente buenos”, explica Parga.
Según el titular de Grupo Edisur, en este contexto se hace difícil encontrar proyectos inmobiliarios de gran magnitud. Esto frena la renovación en la cantidad de unidades en oferta para la venta.
“El stock no se renueva, así que no se puede vender lo que no tiene. Pero además, hemos terminado el complejo Ópera Carlos Paz, con la entrega de la última torre y el Centro Comercial; tenemos el gimnasio Fitship y no logramos traer un negocio de indumentaria deportiva porque no se pueden importar zapatillas”, reflexiona Salim.
Para el titular de Proaco, a la falta de inversores se suman la falta de incentivo y la poca dinámica en la aprobación de proyectos por parte de la Municipalidad de Córdoba.
En este marco, el inversor inmobiliario que compraba departamentos en cantidad desapareció. Para Salim, hoy el sector apunta al “inversumidor”, aquel productor agropecuario que compra un departamento para que su hijo estudie o una vivienda en un complejo cerrado para usarlo en el futuro, cuando tenga que dejar la casa del country.
Teycher agrega que también desapareció el comprador que compraba en cuotas, por lo tanto 2022 será un año en el que las desarrollistas tendrán que cuidar la liquidez y trabajar con proyecciones a varios meses hacia adelante.
“Vamos a tener años buenos en 2024 y 2025, por lo que ahora hay que vender lo menos posible y productos terminados; el que tenga liquidez, es un buen momento para construir, porque está barato, y esperar”, resalta el titular de Grupo Elyon.
En este marco, las desarrollistas aprovecharán dos factores a favor: se mantiene la compra al contado o con entregas de la mayor parte del precio y el valor de la construcción está en niveles históricamente bajos en dólares blue.
“Mientras la construcción esté barata, el flujo de compradores no se va a cortar. Esperemos que se recupere la clase media, cuando compraba en cuotas”, reflexiona Acevedo.
Pero además, tendrán que ajustar la oferta a las nuevas tendencias pospandemia. “Hay una nueva modalidad de vida luego del Covid, con la búsqueda de espacios amplios, luminosos, flexibles, cocinas integradas, lugar para teletrabajo y áreas para la vida saludable, cerca de la ciudad pero también pegado a las sierras”, resalta Yanina Formia.
