Entre junio y julio, el mercado inmobiliario de Córdoba se amesetó, dejó de crecer con el ritmo récord que venía mostrando al inicio del primer semestre, en parte por el riesgo político ante las próximas elecciones legislativas, pero también por la inestabilidad de las variables y por una evolución menos vigorosa de la actividad económica en el país.
El escenario económico estuvo marcado entre junio y julio por la inestabilidad del dólar y por la suba de las tasas de interés, afectado por el desarme de las Lefi, que generó mucha liquidez de pesos en el mercado, pero también por los resultados que se esperan para las elecciones legislativas. “Con un riesgo país de más de 700 puntos básicos, un Merval en 1.750 y un dólar a $ 1.330, el mercado está descontando un empate”, advierte el economista Fernando Marull, quien descarta de plano un escenario similar al período 2018-2019.
Según datos de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic) y del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) local, en cantidad de operaciones, en el primer cuatrimestre del año, el mercado creció en promedio 57% frente al primer cuatrimestre del año pasado, gracias al crédito hipotecario en UVA, al aprovechamiento de precios bajos en departamentos usados y a la mejora en los índices de rentabilidad que generó la derogación de la ley de alquileres y marcó la vuelta del inversor.
En julio y junio, el mercado inmobiliario cordobés siguió avanzando, pero con menos fuerza. Según Cacic, en el primer semestre, las ventas inmobiliarias crecieron 44,1% frente al mismo período del año pasado. Pero, en junio, mostró un salto de 14,8% interanual y una caída mensual de 10,8%.
El segmento residencial disminuyó un 9,2% mensual, aunque subió 11,3% en la comparación interanual. El acumulado en la primera mitad del año registró un aumento del 40,5% respecto del mismo período de 2024. Las ventas del segmento comercial, por su parte, cayeron 60% mensual, pero aumentaron 300% interanual.
Si bien todos destacan que no es un escenario preocupante, están atentos a cómo va variando el clima. “Hasta que se clarifique el escenario político, tendremos una pequeña meseta en el mercado inmobiliario”, advierte Pedro Cámara Correa, presidente de la Cacic.
Por ahora, la entidad no tiene datos consolidados de julio, pero advierte que la tendencia siguió. “Julio fue un mes tranquilo, se cerraron operaciones, pero que mayormente venían de arrastre de los meses anteriores. El inversor sigue apostando al departamento usado o terminado, pero se ha planchado producto de la incertidumbre por las elecciones de octubre; cuando empieza el período electoral, siempre se espera a ver qué pasa. A esto se suma la estacionalidad, que es propia de mediados de año”, agrega.
Los registros del CPI muestran un escenario similar: la compraventa de inmuebles en junio presentó una baja mensual de 5,8% y una suba interanual de 5%.
También incidió el freno del crédito hipotecario. Hasta el primer cuatrimestre del año, la financiación movilizaba el 15% de las operaciones. Ya en junio, apenas representaba el 8,2%.
“El Banco de Córdoba (Bancor) no tiene el mismo ritmo, el Banco Nación no está muy activo y el resto de los bancos privados están ofreciendo financiamiento a cuentagotas”, resume el titular del CPI, Lucas Péndola.
En compraventa, sigue reinando el usado
Tras la derogación de la ley de alquileres, el mercado inmobiliario cambió y estas transformaciones ahora se están consolidando.
En el mercado de compraventas, el inversor se toma su tiempo para analizar –una decisión que normalmente tardaba en tomarse de 30 a 40 días hoy lleva más tiempo– y eso está demorando las operaciones.
En este contexto, el inversor sigue más atento a los departamentos usados que a las viviendas por estrenar. “La brecha histórica entre ambos productos era de 10%; hoy está en 30%. Con U$S 70 mil se puede comprar un departamento en Nueva Córdoba, con U$S 80 mil se puede conseguir algo de mejor nivel; para una empresa desarrollista, el costo de construir es de U$S 90 mil a U$S 95 mil y tiene que vender a U$S 105 mil o a U$S 110 mil. Por eso, al desarrollista le está costando vender. Pero, en algún momento, el stock de usados se va a acabar y los precios se van a acomodar hacia arriba”, explica Péndola.
Parte de esto, ya está sucediendo. Según el Sistema Estadístico Inmobiliario, elaborado por Economic Trends para el CPI, los precios de los inmuebles entre enero y julio crecieron entre 7,3% y 10% en dólares, según sean los barrios que rodean la zona céntrica (donde menos creció), Nueva Córdoba (tuvo un alza intermedia) o el Centro (la zona más deprimida en valores y la que más creció).
Los particulares, por su parte, buscan viviendas cada vez más pequeñas; la mayor parte de la demanda (siete de cada 10, según registros del CPI) está en unidades de hasta 100 m2.
“Las familias buscan viviendas no tan onerosas, lugares con seguridad, espacios comunes, amenities; por eso crecen los housings, los dúplex y los condominios cerrados. Además, hay muchas familias monoparentales, personas solas y parejas sin hijos. Propuestas como los monoambientes, departamentos de 30 m2, van a seguir creciendo”, resalta Péndola.
Alquileres más estables
En materia de alquileres, ya hay una buena cantidad de contratos que se firman por dos años con actualizaciones cada seis meses, a diferencia de lo que sucedió apenas derogada la ley de alquileres, cuando los ajustes se hacían cada tres meses.
El stock de viviendas para alquiler creció más de 30% desde enero de 2024. En julio, quedó 8% arriba de abril de 2021, pero hace desde junio que prácticamente no crece.
Las familias que alquilan están en problemas, porque sus sueldos se estabilizaron y el pago del alquiler ya representa, en el mejor de los casos, 30% a 35% de sus ingresos. Por eso la oferta empieza a crecer.
“Empezamos a tener departamentos en alquiler que no los puedo colocar. Esto ha bajado algunos precios. En diciembre de 2023, por un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba, se pedía $ 700 mil de alquiler; hoy, el mismo se puede conseguir en de $ 400 mil a $ 500 mil. Muchos precios bajaron”, asegura Péndola.
De todas maneras, las estadísticas del CPI muestran que el promedio de las renegociaciones de contratos de alquiler vencidos (hechos con la anterior legislación) se hicieron en julio con un ajuste de 19,2% en términos reales (descontada la inflación), mientras que en departamentos la suba aplicada en promedio fue de 3,8%.
