En el año 2026, no habrá sorpresa con el Inmobiliario. Así de categórico fue el ministro de Economía y Gestión Pública, Guillermo Acosta. Esta vez, están todas las variables bajo control, especialmente el punto más sensible para el ciudadano: el porcentaje del aumento respecto del 2025.
“Ningún cedulón 2026 va a tener un aumento superior al 29%”, dijo en la Legislatura, cuando presentó el presupuesto del año próximo.
El 29% surge de la inflación estimada para el año en curso. Si por alguna razón, el aumento superara ese monto, se gatillará el tope del 29%. La única excepción a ese caso serían los inmuebles que incorporaran mejoras, como una pileta, o más metros cubiertos.
A diferencia del 2025, el casi 1,2 millón de inmuebles urbanos que existen en la provincia se ajustarán por inflación minorista nacional. Este año, se hizo por salarios, con un indicador que está cuestionado (Ripte) porque sigue los aumentos conseguidos por los trabajadores estables, es decir, los públicos y privados, excluyendo al sector informal, donde está el 40% de la fuerza laboral.
Pesó en el cambio, además, la fuerte presunción de que la inflación está bajo control, condición que no estaba para el 2024. Quienes optaron por el pago de la cuota mensual, este año han tenido variaciones que siguieron los salarios. El año que viene, entonces, tendrán subas que van a seguir la inflación.
En 2026, el tope será del 29% por inflación 2025. En el 2025, el tope fue el 179% que fue el Ripte de 12 meses a octubre del 2024. Pero a 20 mil inmuebles, que Finanzas consideró que excedían las condiciones del promedio, no se les aplicó el tope y las subas se dispararon.
Había ahí hipermercados, shoppings y propiedades de grandes dimensiones o construidas sobre lotes muy extensos. Para el 2026, hay aun 200 mil inmuebles “topeados”, con un costo fiscal de 64.571 millones de pesos, según indicó a los legisladores el secretario de Ingresos Públicos de la Provincia de Córdoba.
Además de este, hay otros tres costos fiscales adicionales -son fondos que la Provincia deja de percibir, en beneficio del contribuyente- sobre el Inmobiliario: el descuento del 30% para quienes paguen en término supone un costo de 77.245 millones; el descuento del 15% para quienes abonan la cuota única demanda 15.442 millones y las exenciones que se aplican a diferentes grupos (jubilados y pensionados, vulnerables y instituciones civiles, públicas y educativas, entre otros) por 35.287 millones de pesos. Hay 201.216 inmuebles exceptuados del pago.
Todos estos beneficios suman 192.545 millones de pesos. A esto hay que agregarle un nuevo beneficio que se decidió para el año que viene: un descuento real de hasta el 29% para el 2026 a quienes tengan un solo inmueble que no supere los 124 mil millones de pesos. Hay 358.431 inmuebles que recibirán para el 2026 un cedulón que tendrá un importe menor al recibido este año.
Además, hay 126.334 inmuebles que pagarán exactamente el mismo monto que este año, con lo que Rentas se priva de ajustar al menos por inflación. La recaudación a la que renuncia Rentas sobre estos 484.765 inmuebles equivale a 11 mil millones de pesos.
Así, el costo fiscal de lo que se decide no recaudar sobre el Impuesto Inmobiliario suma 203 mil millones y lo que la Provincia prevé recaudar de los que sí pagan el impuesto suma 188.094 millones, según detalla el presupuesto 2026.
Esto significa que los descuentos y las exenciones superan en 8% lo que sí se recauda con el impuesto. Dicho de otra manera, la Provincia renuncia al 52% de los 391 mil millones que podría recaudar del inmobiliario.
¿Es justicia tributaria?
El “deber ser impositivo” indicaría que las provincias deben incrementar la recaudación de los impuestos sobre el patrimonio en lugar de gravar las transacciones brutas, como pasa con Ingresos Brutos. Ese impuesto que rechazan las empresas se aplica sobre la facturación de toda la cadena de un producto, con efecto acumulativo porque no se puede trasladar al consumidor final, como pasa con el Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Al menos, ese era el espíritu del Consenso Fiscal de 2017 que firmó el expresidente Mauricio Macri con todos los gobernadores, y que quedó sin efecto cuando asumió en el 2020 Alberto Fernández.
Por Ingresos Brutos, Córdoba prevé recaudar 2,45 billones de pesos, es decir, el equivalente a 13 veces lo que le ingresa por el Inmobiliario.
Tiene un costo fiscal mucho menor y además es altamente marketinero anunciar una rebaja de hasta el 25% del Inmobiliario que bajar alícuotas de Ingresos Brutos. Con un adicional: es difícil que una eventual rebaja de alícuotas vaya a precio.
En un contexto donde han bajado los márgenes y hay dificultades para sostener las ventas, sería muy probable -razonan en la Provincia- que una reducción de alícuota no se sienta en la góndola. O, en todo caso, la rebaja debería ser muy contundente, algo que la Provincia no está en condiciones de hacer porque el 65% de la recaudación está atada a Ingresos Brutos.
El ministro Acosta remarcó que los 200 mil millones que no se recaudan de Inmobiliario “pasan directamente el circuito cordobés”, porque es plata de la que dispondrán las familias que irán al consumo.
De todos modos, Ingresos Brutos no es el único impuesto distorsivo que cobran las Provincias. Está Sellos, que representará en el 2026 el 9,6% de la recaudación y que suma 485.990 millones de pesos: supera en 160% lo que se recauda del Inmobiliario.
Además, ese es un impuesto que no se coparticipa a los municipios y que sí grava el consumo con el 1,5% las liquidaciones de las tarjetas de crédito o de compras, además de cobrar el 1% sobre la inscripción de maquinaria agrícola o tractores y el 0,75% sobre los contratos rurales de arrendamiento.
Como 2 cafés y 2 medialunas
Al analizar el inmobiliario, llamaron la atención entre los legisladores los montos que tributa por mes el grueso de los contribuyentes. El promedio general es de 24 mil pesos, pero el 70% de los inmuebles (835.161 propiedades) abona menos de 10 mil pesos al mes, suponiendo que se paga en término.
El 28% de las propiedades, valuadas por debajo de los 41 millones de pesos, pagará $2.750 si es vivienda única y $3.612 si su titular posee además otro inmueble. Este importe equivale a un café.
En tanto, los que tienen propiedades que van de los 41 a los 63 millones, pagarán $5.760 por mes siendo único inmueble y $7.763 si se tiene más de uno. Los que tienen propiedades de entre 63 a 90 millones de pesos, pagarán $9.913 en el primer caso y $13.160 en el segundo.
Los inmuebles que van de 90 a 124 millones de pesos tendrán una cuota de $16.528 si es única y de $21.515 si se tiene más de una. Todo este universo es objeto de descuentos para el 2026.
Las propiedades de mayor valuación sí tienen cuotas más significativas: las que están entre 124 y 198 (son 118.864) pagarán $40.265 al mes; las que van de 198 a 307 (son 48.498) pagarán $78.091; las que están entre 307 a 762 (son 30.296 en este tramo) con una cuota de $186.026; las que están entre 762 millones y 1.738 millones de valuación fiscal (4.283 propiedades en este rango) tendrán una cuota mensual de $512.885 y las que superan los $1.738 (son 1.536 en toda la provincia) abonarán 2,44 millones de pesos. Hay acá muchos loteos o complejos de casonas que aún no tienen la subdivisión municipal.
La valuación fiscal de los inmuebles sigue los precios de mercado, al 70%-80% según el caso. Se toman los valores que publica el Idecor (Infraestructura de Datos Espaciales de Córdoba).
No va más el CEI
Otro cambio sustancial que tendrá el inmobiliario está en cómo se leerá el cedulón. Hasta el 2025, las valuaciones fiscales eran casi testimoniales pero se multiplicaban por el Coeficiente de Equidad inmobiliaria (CEI), en un cálculo que el contribuyente casi que tenía que adivinar. Por ejemplo, una propiedad promedio en Altos de San Martín estaba valuada en $1,5 millón, pero al multiplicarse por el CEI (que va de 25 a 29) quedaba en $35 millones.
El CEI se hizo para “esquivar” el tributo a los Bienes Personales, que tomaba la valuación fiscal del inmueble y que no se coparticipaba a las provincias. Pero después Afip (ahora Arca) dispuso tomar el valor del 2017 (porque todas las provincias habían hecho algo parecido) y luego, hubo cambios sustanciales en Bienes Personales, por lo que ya no tenía sentido mantener el CEI. Hoy las viviendas casa-habitación están exentas por debajo de los 293 millones.
