El optimismo sobrevuela al sector desarrollista. Es más, no son pocos los que se atreven a vaticinar que el pasado mes de agosto va a ser el último de 2024 con números por debajo de 2023. Sucede que surgieron cambios en las condiciones económicas que hace un año parecían improbables, por no decir imposibles.
Desde luego, toda la expectativa aún tiene que verse plasmada en los números. Por ahora, el Indicador sintético de la actividad de la construcción (Isac) del Indec mostró en junio de 2024 una baja de 35,2% respecto de igual mes de 2023. En tanto, el acumulado de los seis primeros meses de 2024 del índice serie original presenta una baja de 32,7% comparado con igual período del año pasado.
Por otra parte, la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP) informó que los despachos de cemento en agosto de 2024 fueron de 888.236 toneladas, que representan una caída de 26,3% interanual y de 2,6% en comparación con el mes anterior. En tanto, en los primeros ocho meses, el acumulado alcanzó poco más de 6 millones de toneladas, 28,1% por debajo de enero-agosto de 2023.
¿Qué sucede, entonces, para que los referentes desarrollistas miren al futuro con más confianza?
En primer lugar, el rubro de por sí precisa del optimismo porque sus proyectos, en general, duran más que un período presidencial; por lo tanto, la mirada siempre es a largo plazo. Igualmente, los primeros meses del corriente año se mostraron muy complicados por, entre otros motivos, los altos costos y la pérdida del poder adquisitivo de la sociedad.
Pero a partir de abril, el sector desarrollista comenzó a acomodar su performance, aunque algunos referentes admiten que en el acumulado del año se está todavía entre 15% y 17% abajo en volumen de actividad en comparación con 2023.
De todos modos, ven posibilidades ciertas de cerrar 2024 con un repunte importante de la mano de dos factores principales: el blanqueo de capitales y la vuelta del crédito hipotecario.
Subidos a la ola del blanqueo
“En esta segunda mitad del año, sin ninguna duda, el tema del blanqueo va a ser un gran motor de nuestra actividad, estoy convencido”, manifiesta Roque Lenti, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc). Según su visión, la gente que ahorró en dólares, hoy se ve en una situación complicada porque el dólar pierde valor frente a los activos inmobiliarios.
Lenti analiza que, como la Argentina fue siempre un país de mucha volatilidad y devaluaciones, pareciera que quien ahorró en dólares hizo un buen negocio, pero cuando se hace una comparación en el tiempo “el ladrillo fue siempre mucho más beneficioso para la inversión”.
“Creo que en esta segunda mitad del año quienes tengan la inteligencia de darse cuenta de esto rápidamente dinamizarán la inversión inmobiliaria”, vaticina.
En este marco, la tendencia generada por el blanqueo no se manifiesta en forma de cascada, sino más bien de un derrame lento pero constante de interés por las operaciones inmobiliarias.
José Luis Acevedo, presidente en el Grupo Canter, confirma que existen consultas y la gente se acerca a averiguar. “Naturalmente, como en todo blanqueo, las primeras consultas son con mucha mesura, pero esperamos que el flujo comience a dinamizarse porque hoy el costo de oportunidad de no aplicar el blanqueo es muy alto. Si tenés quieto el capital en una caja de seguridad es seguro que vas a estar perdiendo dinero”, previene.
Para los desarrollistas, este es un buen momento para comprar un inmueble. ¿Por qué? Según sus proyecciones, se va a producir una fuerte apreciación en los próximos seis meses. “Lo que pagues hoy U$S 100 mil, probablemente valga U$S 120 mil en el muy corto plazo”, ejemplifica Martín Teicher, presidente de Elyon Desarrollista.
Según su punto de vista, el efecto derrame del blanqueo se va a notar antes de que termine el año, sobre todo porque el argentino suele exagerar mucho los ciclos. “Sobre reaccionamos en las caídas y sobre reaccionamos en las subidas. Está tan deprimido todo lo que es la economía que un pequeño movimiento puede generar una fuerte reacción y las tendencias están dadas para eso”, evalúa Teicher.
Por su parte, Lucas Salim, CEO en Grupo Proaco, considera que el blanqueo va a estar apalancado, por un lado, porque la gente se da cuenta de que ya no puede estar fuera del sistema y, por otro, porque, a diferencia de otros momentos de la historia, el dólar no perdía de la forma que está perdiendo hoy. “Dejar dólares debajo del colchón es casi un suicidio económico para cualquiera, así que creo que eso va a motivar que mucha gente entre a este blanqueo”, opina.
Lo cierto es que el blanqueo de a poco se va haciendo sentir en las operaciones diarias. Gonzalo Parga, director de Grupo Edisur, comenta que se ven muchas consultas y hasta operaciones que se están dando en promedio de unos 100 mil dólares. “En el caso nuestro, lo que vemos quizás es muchas personas físicas, probablemente un profesional, o un inversor de escala chica, que están aprovechando el blanqueo”, precisa.
En igual sentido se expresa César Martínez, fundador de Grupo Betania, quien aporta que el blanqueo no sólo genera consultas sino también ventas concretas. “En nuestro caso ya tenemos cuatro edificios registrados como para que sean accesibles para el blanqueo, entonces estamos teniendo muchas consultas y algunas ventas ya concretadas”, confirma.
El impacto del crédito hipotecario
El motor es la vuelta del crédito hipotecario, acompañada por la baja de la inflación, algo que parecía una utopía en 2023.
Después de varios años de ausencia, los bancos argentinos retomaron en abril la oferta de créditos hipotecarios. Se trata de préstamos para comprar inmuebles destinados a vivienda terminada y que se ajustan por inflación, a través de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).
“Nosotros apuntábamos al 2% de la población que venía con todo el dinero de contado para hacer una operación. Probablemente, con los créditos hipotecarios no vamos a venderle a toda la población, pero sí a un 15% o 20% que pueda justificar ingresos para poder acceder a un préstamo”, se esperanza Teicher.
Además, Lenti resalta la permeabilidad de los bancos a la hora de encontrar soluciones, como ser que la capacidad de crédito se pueda reforzar con integrantes del grupo familiar, lo que abre un mayor abanico para que la gente esté en condiciones de acceder a estas herramientas.
Aunque los referentes ven que el proceso viene un tanto lento y burocrático, más que nada por la falta de gimnasia de los bancos, luego de tantos años sin dar créditos de este tipo, lo cierto es que las operaciones van apareciendo. Es más, la coincidencia generalizada es que el año que viene se va a apreciar un volumen mucho más importante de participación del crédito hipotecario en el sector de la construcción.
Por lo demás, los referentes alertan que el auge de los préstamos para vivienda es perfectible.
“Desde nuestro sector siempre fuimos muy proactivos y reclamamos muy fuerte el hecho de que tiene que haber un crédito a la oferta para que vaya acompañando la vuelta del crédito hipotecario con la nueva construcción, que a su vez es lo que mueve realmente la generación de mano de obra y la construcción”, explica Salim.
Por su parte, Parga menciona la expectativa de aplicar el crédito a edificios en construcción. “Ese sería el objetivo más grande, si quieren que motorizar la construcción; muchos de los créditos de bancos el año pasado iban a productos terminados, a mercado secundario y lo que pasó es que no se terminaba de motorizar la construcción; lo que necesitamos nosotros es que nos ayuden a vender productos que se están construyendo para que podamos largar varias obras en simultáneo”, grafica el referente.
A su turno, Acevedo va más allá y asegura que el sector no necesita mucho fomento porque, cuando las condiciones son normales, la actividad tiene un enorme incentivo que es la necesidad del ser humano de contar con una vivienda. “No digo que todo funcione de manera perfecta, pero las mejores instancias se alcanzan cuando al mercado no lo tocás, lo dejás ser, tanto en oferta como en demanda, y así siempre se va a conseguir la mejor instancia posible”, señala.
El retorno del inversor inmobiliario, otra posibilidad a la vista
El cambio de aire en el sector desarrollista descubre otro fenómeno: el retorno paulatino del inversor inmobiliario. Sin mayores incentivos, sobre todo por el impacto que tuvo la Ley de Alquileres pasada, su figura fue menguando en los últimos años.
Sin embargo, las perspectivas ciertas de una reactivación en el sector y la caída de la mencionada ley de alquileres abren hoy nuevas posibilidades para quien busca, más que una vivienda para habitar o un lote en el que construir, participar de un negocio que muestra señales claras de reacción.
“Cuando la ley de alquileres estaba en plena vigencia los propietarios no querían alquilar y preferían vender sus propiedades, entonces nadie invertía para tener una renta. Hoy, ya cancelada esa ley de alquileres, se reactivó muchísimo la venta para inversores que compran para alquilar”, reseña Martínez respecto del cambio de tendencia.
Pero, más allá de la vivienda, donde más se nota el impacto del retorno del inversor inmobiliario es en el segmento de la venta de locales comerciales, oficinas y hasta cocheras, productos que tradicionalmente apuntan a este tipo de consumidor. “Si el inversor compra locales u oficinas es porque tiene una expectativa de que el consumo y el comercio van a funcionar”, aporta Salim.
En este marco, la disponibilidad de instrumentos de financiación para proyectos inmobiliarios favorece también la vuelta del inversor.
John Walker, vicepresidente de Dracma, coincide en que se nota la reactivación en las ventas en el ámbito de los locales y oficinas. “La venta de algunos segmentos comerciales y oficinas está repuntando; lo que es vivienda viene más lento, pero seguro va a despegar también. Para fines de año ya se van a ver algunos indicios”, resalta.
Dracma ha implementado en el mercado del interior productos financieros que permiten conectar al inversor con las empresas desarrollistas.
Respecto de si hay más gente que esté ingresando al sistema de las inversiones, Walker responde afirmativamente: “Hasta el mes pasado se registraron muchas consultas y sobre todo interesados en sacarse las dudas para ver cómo es el mecanismo; a partir de estos primeros días de septiembre ya estamos viendo depósitos reales”.
Por otra parte, el aspecto cultural sigue jugando un papel preponderante, debido a que el argentino promedio, por tradición, está muy habituado a buscar refugio en el ladrillo a la hora de invertir su dinero.
Según el vicepresidente de Dracma, una cartera genérica actual sigue estando compuesta en un 80% por el ahorro en ladrillo y un 20% por inversiones financieras.
De todos modos, aclara que son herramientas de inversión diferentes. “Hoy un bono del Gobierno argentino te puede estar rindiendo 18% anual en dólares, posee liquidez diaria y tiene un vencimiento promedio de 12 a 18 meses; eso hoy en el sector inmobiliario probablemente no lo consigas, ya que el ladrillo es ilíquido por naturaleza, entonces tenés que estar con tu inversión dos o tres años hasta que termine el desarrollo y la puedas realizar”, se explaya Walker.
