Entre los cambios a la Ley de Alquileres que se aprobaron en octubre y que acaban de ser promulgados por el Ejecutivo, se hayan diversos incentivos impositivos para propietarios y para inquilinos a partir del año fiscal 2023.
Desde que en 2020 se estableció un registro obligatorio de contratos de locación bajo la órbita de la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip), el fisco tiene más herramientas de control de estas obligaciones.
Las propiedades en alquiler pagan distintos tipos de impuestos: por un lado, aquellos relacionados con la tenencia del inmueble (sin importar si están o no en locación); y por otra parte, los que tienen que ver con los ingresos generados por esta actividad.
Estos últimos dependen del tamaño y de la situación del contribuyente, porque pueden estar en el Monotributo o en el Régimen General. A su vez, los tres niveles del Estado –nacional, provincial y municipal– tienen gravámenes de algún tipo.
Bienes Personales y otros impuestos al patrimonio
Todos los propietarios de inmuebles (estén o no alquilados) que superen el mínimo no imponible en su patrimonio deben declararlos.
Desde hace unos años, la vivienda única está exenta hasta un determinado monto, que se va actualizando todos los años (para el año fiscal 2022 era de $ 56.410.705,41).
Ahora, con la ley que se acaba de promulgar, se agregó que todos los inmuebles en alquiler destinado a casa habitación también quedan exentos hasta el mismo valor.
La norma no fija ninguna limitación a la cantidad de unidades que pueden quedar exentas en una misma persona.
De esta manera, se alivia mucho la carga de quienes tienen propiedades para alquilar.
Pero el requisito es que esos contratos deben estar inscriptos en el registro de Afip.
Impuestos provinciales y municipales. Las provincias y los municipios también cobran impuestos a la propiedad. En la provincia de Córdoba, el Inmobiliario Urbano (o Rural). En la Municipalidad de Córdoba es la Contribución sobre los Inmuebles, pero en otras ciudades las tasas tienen otras denominaciones (por ejemplo, Alumbrado, Barrido y Limpieza, ABL).
Cambios en el Monotributo
El Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo) incluye la locación de inmuebles (con los mismos valores que la prestación de servicios).
Hasta ahora, había una importante limitación en la cantidad de unidades que se podían tener en alquiler dentro del Monotributo.
Este régimen permite incluir hasta tres actividades económicas o unidades de explotación, y a cada inmueble se lo consideraba una unidad diferente.
En cambio, la ley que acaba de ser sancionada considera a los alquileres como una sola actividad económica sin importar la cantidad de propiedades que se tengan para este fin.
De esta manera, un monotributista podría tener más de tres unidades y otras actividades, y seguir en el régimen simplificado.
Además, la nueva norma establece que los alquileres cobrados estarán exentos del Monotributo hasta dos inmuebles.
Alquileres en el régimen general
Si los propietarios superan los parámetros del Monotributo, deben pasar al régimen general de impuestos. En este caso, tienen que pagar:
Impuesto al Valor Agregado (IVA). Las locaciones urbanas tributan al 21% si el dueño es responsable inscripto (si el inquilino también está inscripto, lo puede tomar como crédito fiscal; si no, es un costo más). Están exentos los alquileres destinados a vivienda.
Ganancias. El ingreso por el alquiler está gravado en el impuesto y se incluye en la declaración jurada de cada persona a la alícuota progresiva general. Ahora, se estableció una nueva deducción (tanto para propietarios como para inquilinos) del 10% del monto del alquiler anual, que se agrega a las vigentes.
Ingresos Brutos. La facturación por la locación de inmuebles también debe pagar este impuesto provincial. En Córdoba, está alcanzada por la alícuota general del 4,75%, siempre que superen el monto mínimo exento, que se actualiza cada año ($ 150 mil por mes para 2023).
Contribuciones municipales. Los ingresos por alquileres también abonan tasas municipales, según la jurisdicción.
Otros impuestos y beneficios impositivos
La ley que acaba de ser promulgada “invita” a las provincias y a la ciudad de Buenos Aires a aprobar beneficios tributarios para el alquiler de viviendas con contratos registrados.
Impuesto de Sellos. Este es otro gravamen provincial que se aplica sobre los contratos de locación y que encarece la operación al momento de firmar el alquiler.
En Córdoba están exentos los contratos de alquiler destinados a vivienda y de locales comerciales de hasta $ 130 mil mensuales (valor de 2023) si el plazo es de 36 meses.
Impuesto al Cheque. El texto de la flamante Ley 27.737 establece que los créditos y los débitos en cuentas bancarias utilizadas en forma exclusiva para la locación de inmuebles con destino a cada habitación con contratos registrados están exentan de este tributo.
