El decreto de necesidad y urgencia (DNU) del presidente Javier Milei significó la caída de la ley de Alquileres, provocando en Córdoba un cambio en la tendencia que mantenía el mercado de departamentos en alquiler desde hace tres años.
Entre noviembre del 2023 y febrero de este año, la cantidad de departamentos de un dormitorio publicados en el portal Clasificados La Voz en esta ciudad pasó de 763 a 1.544 unidades, un salto de 102,3%.
Puntualmente, en mercados referentes como Nueva Córdoba, el incremento en la oferta fue de 174,5%; en el Centro fue de 94,1% y en barrio General Paz de 73,3%.
Según los datos procesados por MV Real Estate, se trataría de uno de los mejores momentos del mercado de alquiler en cuanto a oferta, ya que el pico se registró luego de la pandemia de Covid, entre 2020 y 2021, cuando llegó a un total de 2.090 departamentos.
“Cuando estaba en vigencia la Ley de Alquileres, muchos propietarios eligieron no alquilar porque las condiciones no eran satisfactorias. Algunos pusieron unas pocas unidades en alquiler, pero el que pudo, esperó, y recién ahora se decidió a volcar todo al mercado”, resalta Matías Merguerian, titular de MV Real Estate.
Este fenómeno se nota más en los departamentos de un dormitorio, un segmento más impersonal y caracterizado por su formalidad.
“En las casas, donde suele darse una relación más personal entre el propietario y el inquilino, los dueños tampoco estaban alquilando las casas. El DNU tuvo un efecto positivo en todo el mercado. Todas las unidades que estaban ‘guardadas’ ya están de nuevo“, suma Martín Dahan, titular de Meade Inmobiliaria.
Pero además, agrega que con precios tan altos de los materiales, el costo de la construcción está en dólares 30% a 40% por encima en la comparación interanual, mientras que los precios de los inmuebles aumentaron sólo 10% interanual. Por lo tanto, para el inversor que tiene dólares, hoy es más conveniente comprar que ponerse a construir.
“El propietario que no vendió hasta ahora, pone su unidad en alquiler, y a diferencia de lo que pasaba antes, todo lo que se desocupa se vuelve a ofrecer”, resalta Dahan.
En tanto, Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), asegura que esta tendencia de aumento en la oferta va a continuar, tanto en departamentos como en dúplex. “Volvieron a verse en las calles los carteles de alquiler, algo que no pasaba hace más de dos años. Los contratos que antes estaban con prórrogas se están firmando. Lo importante ahora es que empiecen a entrar nuevos inversores que ahorren en ladrillo, pensando en una renta permanente”, resalta.
Cómo ajustar los valores
Quienes esperan que el aumento de la oferta ayude a bajar los precios de los alquileres, tendrán que seguir esperando, porque la competencia no funciona de la misma manera en un mercado estable que cuando la inflación es tan alta como la actual. Sin embargo, puede ayudar a morigerar incrementos.
Según el estudio realizado por MV Real Estate en los valores de alquileres publicados en Clasificados La Voz, entre los primeros días de noviembre y los primeros días de febrero, el promedio subió 37,4%, cuando la inflación acumulada fue de 58,4%.
Sin embargo, cuando se comparan los valores entre los primeros días de agosto y el inicio de febrero, los alquileres publicados subieron 114,1% contra una inflación de 91,9%.
Sucede que durante el segundo semestre de 2023, al término de los contratos que se regían por la Ley de Alquileres, los propietarios aumentaron los valores de los alquileres fuertemente, buscando cubrirse ante un escenario incierto en lo económico y político, en un contexto donde había poca oferta.
Entre diciembre y enero, los propietarios que intentaron mantener esas exigencias chocaron con el techo de la capacidad de pago de los inquilinos, que no pudieron seguir ese ritmo, de ahí que bajó el ritmo de suba.
Inclusive hay departamentos que arrancaron febrero pidiendo valores de alquiler de $280 mil, pero avanzado el mes bajaron a $ 268 mil, aunque en algunos de estos casos la reducción en el alquiler va acompañado de que el inquilino pague los impuestos.
“El problema está trabado en el ajuste de los valores; si se hace en tres o seis meses o en un año. Un inquilino que hoy a duras penas puede pagar $250 mil pesos, no sabe cómo va a enfrentar el alquiler si a finales de año tiene que pagar $500 mil. Se quiere trasladar el formato de los contratos de locales comerciales, que desde hace cuatro a cinco años se ajustan por el IPC; el comerciante traslada el aumento rápidamente a los precios, pero los salarios no suben al mismo ritmo que la inflación”, explica Merguerian.
Por su parte, el presidente de Cacic advierte un cambio en el contexto, porque quienes publicaron precios que el mercado no “valida”, no pudieron alquilar y tuvieron que bajar.
“Es sano que de manera paulatina se vaya normalizando el mercado, buscando su punto de equilibrio. Hay que ser conscientes que vamos 60 días desde que se volvió al acuerdo entre partes, hay que entender que no se resuelve inmediatamente una crisis en materia de alquileres que en tres años destruyó el mercado. Ahora sí las señales son muy positivas y generan expectativas, pero es necesario que baje la inflación y mejoren los salarios”, dice Bergo.
En este marco, las inmobiliarias están asumiendo un rol cada vez más mediador, según lo resalta Dahan: “El que pretendía un ajuste trimestral de 70% para el ciclo diciembre-febrero debe renegociar, es muy difícil que se dé porque los inquilinos no lo pueden pagar. Esta mediación es la que estamos haciendo, un trabajo hormiga en cada uno de los contratos, que vamos a tener que seguir haciendo este año”.
Bajo qué condiciones se están renovando los contratos de alquiler
Según un informe de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (Fira), estas son las condiciones bajo las cuales se firman o renuevan el promedio de los contratos de alquiler de viviendas:
Plazos. 70% de los contratos de vivienda se están haciendo a dos años, 15% a un año y otro 15% a otros plazos.
Moneda. 97% se fijan en pesos, 2% en dólares, 1% en otras monedas y por ahora no registra contratos en criptomonedas.
Índice de actualización de valores. 52% utiliza el Índice para Contratos de Locación (ICL), 36% el IPC, 2% el Casa Propia (del Procrear), 1% el Índice del Costo de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) y el resto otros indicadores.
Cada cuánto se actualizan. 43% actualiza los valores del alquiler en forma cuatrimestral, 29% en forma trimestral, 23% semestralmente y el 5% otros plazos.
