En el corazón de la ciudad de Córdoba, las unidades destinadas al alquiler en altura han experimentado transformaciones significativas en sus precios y disponibilidad durante las últimas tres semanas posteriores al balotaje del pasado 19 de noviembre. Esos cambios han impactado el mercado de propiedades residenciales en las zonas centrales, lo que también generó retos y oportunidades para compradores y vendedores.
El panorama económico y político posterior a la segunda vuelta presidencial y las anunciadas reformas en la Ley de Alquileres por parte del presidente electo Javier Milei han desencadenado un ajuste notable en esos barrios. En un breve lapso desde las primeras declaraciones del Gobierno nacional que hoy entra en funciones se observa una reconfiguración significativa en la oferta del portal Clasificados La Voz.
De manera análoga, en General Paz una disminución de 19,23% en la oferta ha presionado también al mercado alternativo del barrio estudiantil, con un aumento de 13,09% en los precios. “Este barrio, a menudo comparado con Nueva Córdoba por su atractivo y dinámica, enfrenta una tensión similar debido a los cambios que se registran en la oferta y la demanda”, agregó Delgado.
En tanto, el Centro de la ciudad de Córdoba ha mantenido una oferta más estable, aunque registró un incremento de 10,34% en los precios. Esta tendencia refleja la incertidumbre y la reevaluación de los valores en un área con una amplia variedad de propiedades y servicios.
Por su parte, Alberdi, Alto Alberdi, Alta Córdoba y Cofico han experimentado un crecimiento más moderado en los precios, con un aumento promedio de 7%. Esta zona (atractiva por su combinación de vida cotidiana y una creciente oferta de servicios) ha sido menos volátil, pero sin escapar al clima de incertidumbre que caracteriza la coyuntura.
“Si bien estos cambios son significativos en el presente, podrían ser más coyunturales que transformadores a largo plazo en la identidad y dinámica social de esos barrios. Las fluctuaciones actuales, influenciadas por la escasez de opciones de alquiler y los precios al alza, representan un escenario desafiante para los residentes e inversores”, evaluó Delgado.
Los matices
La situación actual (marcada por la transición hacia la compra de propiedades debida a la escasez de opciones de alquiler) presenta paralelos con 2021, cuando el retorno masivo de estudiantes a la ciudad en la pospandemia colapsó la oferta de alquileres y reactivó las ventas de unidades residenciales. Esos eventos pasados ejemplifican cómo los cambios repentinos en la dinámica de la demanda pueden transformar temporalmente el mercado inmobiliario.
“Aprovechar este trimestre de buen clima de negocios en un sector podría ser esencial a efectos de compensar otras áreas menos favorecidas del rubro inmobiliario para 2024″, apuntó el especialista.
La contracara
En el último trimestre de 2023 comenzaron a finalizar una gran cantidad de contratos de locación celebrados en 2020, casi estrenando la Ley de Alquileres que obligaba a locador y locatario a vincularse como mínimo por un lapso de 36 meses y actualizar el valor cada 12 meses. El dato clave es que el valor que terminaron pagando los locatarios en esos contratos de referencia fue de alrededor de $ 85 mil; ese mismo departamento en promedio hoy tiene un valor de mercado de $ 235 mil, casi 176% más.
“En ese escenario, ambas partes se sienten perjudicadas: el locatario por tener que abonar un nuevo monto completamente alejado de lo que venía pagando, y los propietarios al resistir un contrato que desde el inicio le mostraba en su renta una diferencia cada vez mayor con la realidad de la oferta en ese momento, y tomando una postura inflexible respecto a las nuevas condiciones de alquiler”, describió Merguerian.
El dato
Aún no desembarcó el mayor caudal de la demanda para alquilar que habitualmente reciben todos los barrios mencionados en esta época del año. Es posible que esto obedezca a la incertidumbre respecto de si los costos de mantenimiento van a ser soportables de acuerdo a la nueva economía que se avecina. “
Es probable que el gran aluvión aparezca en febrero o marzo de 2024, cuando las variables estén un poco más claras. Seguramente, en ese momento se activarán algunas ventas derivadas de la falta de opciones para el alquiler”, arriesgó el analista.
La incertidumbre
Finalmente, es posible que los propietarios de departamentos aguarden a la implementación de las nuevas condiciones legales antes de tomar la decisión de volcarlas de nuevo al mercado de la renta.
“También es plausible que esperen el impacto de las medidas económicas para dilucidar cuál será el precio adecuado, a efectos de no quedar retrasados en un contrato que luego no puedan rescindir. Por eso, la aparición de las unidades que se retiraron pos balotaje demorarán más que la demanda en volver a aparecer”, concluyó Merguerian.
