A mediados de este mes, el Colegio de Profesionales Inmobiliarios (CPI) Córdoba presentó el informe actualizado al mes de junio pasado de su Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI), elaborado por la entidad con la asistencia técnica de la consultora Economic Trends, que dirige el economista Gastón Utrera.
El documento, al que tuvo acceso Clasificados La Voz, permite repasar las principales tendencias del mercado cordobés en materia de alquileres.
Datos clave
Alquileres habitacionales: fuerte recuperación del stock. El stock de inmuebles habitacionales para alquiler administrados por profesionales en Córdoba creció 75,5% respecto al promedio de septiembre- diciembre 2023. Actualmente, supera el nivel que existía antes de la Ley de Alquileres, lo que refleja mayor oferta disponible.
Mora en alquileres habitacionales muy baja: en junio, el 96,1% de inquilinos habitacionales pagó el alquiler en su totalidad. Sólo el 1,9% no pagó, lo que marca un descenso de 2,1 puntos frente a mayo.
Mora en alquileres comerciales en aumento: entre inquilinos comerciales, el 7,6% no pagó en junio, una suba de 5,5 puntos respecto al mes anterior. Eso es un posible reflejo de menor dinamismo económico en algunos rubros del comercio.
Vacancia en aumento en viviendas: la vacancia habitacional alcanzó el 5% del stock, con una suba de 0,7 puntos respecto al mes previo.
En locales comerciales, por otro lado, la vacancia se ubicó en 1,6%, subiendo 2,4 puntos.
Precios de nuevos alquileres en alza significativa: los nuevos contratos en junio registran aumentos muy marcados sobre valores vencidos.
En casas: +79%. Departamentos: +41%. Locales comerciales: +124%. Alquileres, en expansión.
En mayo, las operaciones de alquiler subieron 19,9% interanual. Composición de alquileres: 73,9% departamentos, 14,2% casas, 6,2% locales comerciales/industriales, 4,7% cocheras, 0,9% housing.
Mercado con más oferta, pero a precios muy altos
El informe confirma que los precios de oferta en alquiler siguen subiendo, aunque en el primer semestre de 2025 los aumentos fueron algo menos vertiginosos que al cierre de 2024. Sin embargo, se mantienen por encima de la inflación y del Índice de Contratos de Locación (ICL), lo que refleja:
-intentos de los propietarios de actualizar precios ante la incertidumbre económica.
-mayor recuperación de la oferta, pero con demanda aún tensionada por salarios que no acompañan totalmente esos incrementos.
Las zonas más caras siguen siendo Nueva Córdoba, con valores más altos y demanda más estable; Centro y Primer Anillo alrededor del área céntrica mantienen precios más accesibles, pero también exhiben subas.
“El mercado de alquileres muestra una recuperación significativa de la oferta, superando los niveles previos a la Ley de Alquileres. Esto es positivo, pues reduce la escasez que impulsaba precios hacia arriba”, destacó el informe.
Sin embargo, los precios de los nuevos contratos siguen escalando fuerte, con subas del 41% al 124% según el segmento. Esto refleja el atraso acumulado en contratos anteriores y la necesidad de los propietarios de actualizar valores ante la inflación y la falta de certezas.
La vacancia habitacional creció levemente (lo que podría indicar un techo para esos aumentos si la demanda no convalida los nuevos valores), pero la mora habitacional sigue muy baja, lo cual muestra que, aunque los precios suben, los inquilinos siguen priorizando el pago de la vivienda.
En lo comercial, la mora subió fuerte (7,6%), lo que marca un posible alerta de menor poder de pago de los negocios o impacto de la caída en el consumo.
Proyección a futuro
Según el CEI del CPI, es probable que en los próximos meses se vea:
-mayor estabilización de la oferta de alquileres en niveles altos.
-tensiones en precios de nuevos contratos, aunque con espacio limitado para seguir subiendo si la vacancia crece.
-posible mayor presión sobre locales comerciales, con riesgos de vacancia más alta si persiste el bajo consumo.
-alquileres todavía en alza, aunque con subas algo más moderadas si la vacancia sigue creciendo.
-persistencia de la brecha entre valores ofrecidos y lo que el mercado puede pagar, lo cual podría generar un techo a los incrementos.
Hallazgos clave del mercado
Alquileres en alza en todas las zonas: en Córdoba Capital, el CEI detectó que los precios de alquiler ofrecidos se ubicaron por encima de la inflación (IPC) y del Índice de Contratos de Locación (ICL) en casi todos los casos.
Evolución de precios promedio (departamentos de un dormitorio): Nueva Córdoba $ 540 mil (+8% sobre enero), Centro $ 420 mil (+13,5% sobre enero), Primer Anillo $ 400 mil (+11,1% sobre enero).
Distribución de los precios en alquileres
Para este análisis, en primera instancia el CEI del CPI tomó como valor de referencia la mediana, es decir, el registro que ocupa la posición central en un conjunto de datos cuando (ya sea que estén ordenados de forma creciente o decreciente). Así, la mitad de los datos son menores o iguales a la mediana, y la otra mitad son mayores o iguales a ella.
La mediana no se ve afectada por valores extremos (valores atípicos) en la misma medida que la media aritmética o promedio, y de ahí que se la tome como media alternativa de tendencia central .
Nueva Córdoba (medianas): un dormitorio: $ 540 mil. Dos dormitorios: $ 700 mil. Tres dormitorios: $ 950 mil.
Centro (medianas): un dormitorio: $ 420 mil. Dos dormitorios: $ 600 mil. Tres dormitorios: $ 800 mil.
Primer Anillo (medianas): un dormitorio: $ 400 mil. Dos dormitorios: $ 650 mil. Tres dormitorios: $ 700 mil.
Por otro lado, tomando al Centro de la ciudad de Córdoba como referencia, al día 30 de junio de 2025 los montos de alquiler publicados de departamentos promediaron $ 420 mil en unidades de un dormitorio, $ 600 mil en unidades de dos dormitorios y $ 800 mil en unidades de tres dormitorios (gráfico adjunto).
Si en lugar del Centro se toma al barrio de Nueva Córdoba como referencia, al día 30 de junio de 2025 los montos de alquiler publicados de departamentos promediaron $ 540 mil en unidades de un dormitorio, $ 700 mil en unidades de dos dormitorios y $ 950 mil en unidades de tres dormitorios (gráfico adjunto).
En tercer término, si se toma como referencia el Primer Anillo de la ciudad de Córdoba, al día 30 de junio de 2025 los montos de alquiler publicados de departamentos promediaron $ 400 mil en unidades de un dormitorio, $ 650 mil en unidades de dos dormitorios y $ 700 mil en unidades de tres dormitorios (gráfico adjunto).
Tendencia de suba en alquileres respecto al ICL e E IPC
Finalmente, mientras que el ICL acumuló +16,5% en el semestre, los valores de alquiler ofrecidos crecieron entre 8% y 13,5%, lo que muestra aumentos algo más moderados que en meses previos, pero por encima de la inflación acumulada (IPC) en ciertos barrios.
Alerta institucional
Por fuera del informe sectorial, la semana pasada el CPI divulgó un comunicado contra el fraude y la inseguridad: “Frente a los recientes casos de delitos cometidos en propiedades alquiladas temporalmente, el CPI señala con claridad que la raíz del problema es la falta de control, regulación y profesionalización en las operaciones temporarias. El alquiler temporario, tal como está hoy, funciona muchas veces en la informalidad, sin garantías, sin intermediación legal y sin los filtros básicos de seguridad. Eso es lo que habilita estafas, robos,ocupaciones y daños sin reparación para los propietarios”, expresó Lucas Péndola, presidente del CPI.
Desde hace tiempo, el Colegio alertó que la migración de alquileres tradicionales hacia el formato temporario (motivada por efectos distorsivos de la derogada Ley de alquileres) generó un mercado paralelo, sin reglas claras ni supervisión efectiva. En ese esquema, muchas operaciones se concretan sin contratos firmados ni cláusulas de responsabilidad, no exigen garantías reales ni seguros de caución ante posibles daños y se manejan por canales despersonalizados (Booking, Airbnb, redes sociales) sin respaldo legal.
