Recientemente, el Gobierno nacional reglamentó a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia la implementación de las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios a efectos de fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina.
Con estas normas, se pretende que pueda constituirse el derecho real de hipoteca de manera divisible (cuando se trata de un derecho real indivisible) para facilitar el financiamiento para desarrollos y emprendimientos inmobiliarios.
“El meollo radica en que se pueda hipotecar un inmueble en conjunto, pero que esa hipoteca se pueda dividir para cada unidad, departamento o lote. Apunta a brindar una herramienta a los diversos actores del mercado para que puedan arbitrar mejor sus expectativas y potencialidades”, explicó Lucas Péndola, titular del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI Córdoba).
Así, se permitirá constituir una hipoteca divisible sobre el inmueble macro (ya sea una parcela destinada a propiedad horizontal, a un conjunto inmobiliario o a una subdivisión parcelaria tradicional), la cual luego se fraccionará en unidades de garantía autónomas, asignables a cada comprador individual al momento de la transferencia dominial. Ese fraccionamiento no se limita al plano jurídico: la norma prevé la posibilidad de que cada porción del crédito hipotecario sea cedida, securitizada, integrada en fideicomisos financieros o utilizada como respaldo de letras hipotecarias.
“Desde una perspectiva técnica y en protección de la seguridad jurídica, la implementación de esta figura requiere ciertas condiciones estrictas: el inmueble debe estar libre de gravámenes o con cargas reconocidas y aceptadas por el acreedor hipotecario, debe contar con un proyecto urbanístico aprobado o en trámite avanzado y la escritura constitutiva de la hipoteca debe prever expresamente la divisibilidad tanto del crédito como de la garantía real. Esas exigencias buscan preservar la seguridad jurídica, la transparencia registral y la operatividad del sistema, evitando ambigüedades en el tracto y confusiones en la afectación dominial”, remarcó Péndola.
La resolución viene a cubrir un vacío normativo que limitaba sustancialmente el acceso al financiamiento para desarrollos “desde el pozo”. La rigidez del sistema tradicional, basado en la indivisibilidad de la hipoteca, impedía la afectación escalonada de unidades funcionales o lotes: un proyecto sólo podía ser hipotecado una vez consolidada la subdivisión, lo que postergaba el acceso al crédito tanto del desarrollador como del comprador final.
Aspectos técnico-legales
“La figura de las hipotecas divisibles avanza en la consideración de los sectores públicos y privados vinculados a la temática, tal el caso de la reunión anual de Directores de Registros Inmobiliarios (LXV RNDRPI, celebrada en el mes de marzo en la ciudad de La Rioja), donde se realizaron una serie de consideraciones y sugerencias con vistas a las disposiciones técnico registrales locales que permitan la implementación del mecanismo”, remarcó Gustavo Bono, asesor externo del Colegio de Escribanos de Córdoba.
Las hipotecas divisibles plantean una herramienta de financiamiento de emprendimientos urbanísticos (sobre todo con destino de vivienda), que conjuga por un lado las ventajas tradicionales de la garantía hipotecaria en favor de quien financia el inicio y avance del emprendimiento (banco o inversor privado).
A la vez y desde el comienzo, protege a los adquirentes de las futuras unidades de propiedad horizontal o lotes de terreno sobre la base de dos pilares centrales: el mecanismo exige que el emprendimiento cumpla con regularidad las normativas técnicas y el contralor preventivo de los organismos correspondientes (Municipio y Catastro Territorial), en función de la visación preventiva del proyecto de obra y subdivisión, garantizando así la viabilidad técnica del emprendimiento.
Por otro lado, en atención a la imposibilidad de otorgar la escritura pública y la posesión a cada adquirente (ya que se trata de lotes o unidades futuras, que no existen aún material y jurídicamente), se lo tutela mediante la registración de su boleto de compraventa, lo que asegura la publicidad de la operación y la exclusividad de que la unidad funcional o el lote de terreno sólo podrán ser transferidas al titular del boleto inscripto, y que tampoco podrán disponerse modificaciones del proyecto sin su conformidad.
“Una vez concluida material y jurídicamente la edificación de propiedad horizontal o el loteo, y producida la división del objeto, de la deuda y de la hipoteca, podrán entonces transferirse directamente a cada adquirente su lote o unidad funcional, junto con la hipoteca individual e independiente por el saldo que le correspondiere. Eso reduce los costos, tiempos y desgastes de la financiación”, concluyó el asesor del Colegio de Escribanos.
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