La tendencia de la demanda de alquileres en los últimos años se trasladó a propiedades en barrios con seguridad, teniendo en cuenta el contexto actual en esa materia y los recursos que los formatos cerrados ofrecen como atractivo: por ejemplo, parques con juegos para chicos, salones de usos múltiples (SUM) pileta, gimnasios, canchas de tenis y canchas de fútbol, entre otras posibilidades deportivas y recreativas.
Este año, el juego entre la oferta y la demanda logró un mayor equilibrio; la situación es de relativa estabilidad, pero todavía existe mucha incertidumbre respecto a los precios. “Esto se vincula principalmente a la inflación que tenemos. La perspectiva sigue siendo la misma para el año que viene”, destaca el especialista.
Los valores de alquiler dependen de cada zona puntual y, dentro de ella, del barrio, pues la variedad es grande. Haciendo foco en los corredores San Carlos y San Antonio, los dúplex de tres dormitorios y tres baños oscilan entre $ 120.000 y $ 180.000, variando según barrio, ubicación, tamaño y categoría, entre otros aspectos. Las casas de tres dormitorios van desde $ 300.000; en este caso, la información de precios es variada y la oferta cambia incluso dentro del mismo barrio. “En cuanto a expensas, el monto depende del tamaño del barrio, los amenities que ofrece y seguridad, pero en aquellos donde la mayoría son dúplex están entre $ 15.000 y $ 20.000; en los countries donde sólo hay casas, los valores van desde los $ 40.000″, apunta Moyano.
Matices según norte y sur
Desde inicios de la década del `90, countries y barrios cerrados atendieron las demandas de un mercado que empezó a plantear mayor exigencia en estándares de calidad de vida ofreciendo seguridad, amenities y mejores servicios de infraestructura. En zona norte hay una amplia variedad, con opciones de lotes que van desde 1.500 metros (por ejemplo, Altos del Chateau, El Bosque, Lomas de la Carolina y Las Delicias) y otras con 600 metros cuadrados (como Valle Escondido); al medio, opciones como Barrancas (1.000 metros cuadrados), algunos con más amenities y servicios, pensando en todo el mercado.
En general, hoy se puede hablar de una vivienda de 250 metros cuadrados en un lote de 600 metros cuadrados desde U$S 250.000 con un costo de expensas de $ 30.000. En terrenos de más superficie (desde 1.000 a 1.500 metros cuadrados) se pueden encontrar propiedades desde U$S 350.000, dependiendo de la antigüedad, estado general de la casa y nivel del barrio. “En estos casos, los gastos de mantenimiento y expensas son superiores; en algunos, hasta $ 60.000 mensuales”, precisa Malbrán.
La oferta de alquileres en countries y barrios cerrados es muy limitada; rápidamente resulta absorbida por el mercado. En los últimos años, la situación fue llevando a que los propietarios fijen valores de renta en dólares billetes para no ser tan perjudicados frente a la inflación y devaluación del peso.
“En grandes términos, podemos mencionar valores en torno a U$S 1.500–2.000 mensuales, sumando aparte servicios y expensas. Creo que este formato de urbanizaciones vino para quedarse y marca tendencia en el mercado frente al nivel de inseguridad que se vive hoy, a lo que se suma un público cada vez más exigente”, subraya Malbrán.
En zona sur la ubicación es un factor importante, por la presencia de clubes, la cercanía a plaza España y la Circunvalación. Haciendo foco en los principales countries de la zona, la demanda de casas se mueve entre U$S 458.000 y U$S 572.000, con la salvedad de que en countries como Ayres del Sur, Jockey y Barrancas del Sur dentro de Circunvalación tienen un valor promedio más alto en general.
”Últimamente, allí se dan compras de inmuebles donde tienden a realizarse renovaciones”, concluye Bergo.
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