El pasado martes 14 de octubre, en la sede integral de La Voz se realizó un nuevo encuentro de la mesa de especialistas inmobiliarios. Con la coordinación de Lucas Delgado, responsable de la plataforma de Clasificados La Voz, y la asistencia de Matías Merguerian, de la consultora especializa MV Real Estate, Franco Strazza, gerente de Lainmo de Córdoba, Luciano Costamagna, director de Inmobiliaria Costamagna, Cristian González, co-titular de Gestión Innmobiliaria Nace, Marcos Marchi, director ejecutivo (CEO) de Prisma Propiedades, y Mariana Geimonat, titular de Mariana Geimonat Brokers Inmobiliarios, hicieron un repaso zona por zona del mercado cordobés.
Asimismo, en estos días y bajo el formato de Play Inmobiliario nació “Mesa de Especialistas”, un nuevo espacio audiovisual para analizar el mercado inmobiliario con datos reales. En un contexto donde muchas veces predominan las percepciones, “Mesa de Especialistas” surgió con una premisa clara: aportar análisis respaldado por información concreta. Esta nueva propuesta reúne a los inmobiliarios que trabajan con los tableros de Brick Data, la herramienta desarrollada junto a Clasificados La Voz que traduce los datos del mercado en información útil y accionable.
“El objetivo de este espacio es: leer el mercado desde la evidencia, generar conversación entre colegas y ofrecer una mirada precisa sobre las tendencias del real estate. Este espacio fue pensado para quienes creen que los datos son el mejor punto de partida para tomar decisiones”, dijo Lucas Delgado, responsable de Clasificados La Voz.
Los datos clave del mercado
En las unidades usadas de un dormitorio, se observa una reducción del 27% en la cantidad disponible a la venta. Este comportamiento indica que si bien el número nominal de operaciones elegidas por la demanda cayó alrededor del 20%, el porcentaje de unidades demandadas en relación con la oferta es mayor. Este fenómeno se explica porque las propiedades con mayor atractivo fueron absorbidas a lo largo del bimestre.
Un parámetro relevante a considerar es la brecha entre el valor demandado de unidades usadas (próximo a U$S 72 mil) y el de unidades nuevas (cercano a U$S 110 mil), lo que representa una diferencia del 58%. Este dato revela dos factores: por un lado, existen propiedades usadas con potencial de crecimiento en su valor, que deben ser correctamente identificadas y seleccionadas; por otro, muchas unidades en el mercado de usados no justifican el precio solicitado y ocupan un vacío que dejó la demanda efectiva.
En otras palabras, hay propiedades que deberían estar valuadas en el rango de U$S 60 mil a U$S 70 mil, pero se ofrecen en torno a U$S 75 mil a U$S 85 mil, lo que las ubica fuera del escalón correspondiente.
“Esto explica, por un lado, la convalidación de precios en el segmento de unidades nuevas (debido a la poca diferencia de precio y la gran diferencia en calidad de producto) y, por otro, la rápida venta de aquellas unidades usadas que se posicionan correctamente en su rango de valor”, remarcó Franco Strazza, de Lainmo de Córdoba.
General Paz
La línea de precios de los inmuebles en la tipología de departamentos usados de uno y dos dormitorios fue teniendo un leve aumento durante todo 2025; según el producto, se han visto revalorizaciones entre el 7% y el 15%.
El producto de pozo o en obra avanzado ha tenido un incremento menor, lo que hoy hace que la compra de productos a estrenar en pozo o en obra sea una alternativa interesante. A eso se suman las nuevas propuestas comerciales de algunas desarrollistas de financiar inmuebles en períodos superiores a 30 meses, incluso después de la entrega de la posesión.
“Ahora, las inmobiliarias estamos empezando a vender en pozo, algo que los desarrollistas ya venían haciendo. Se acorta la brecha entre el usado y el nuevo, que al tener financiación resulta más atractivo. Hay líneas a 10 años, 108 cuotas en nuevos emprendimientos o lanzamientos recientes”, apuntó Luciano Costamagna, director de Inmobiliaria Costamagna.
Alberdi y Alto Alberdi
Durante el bimestre previo al proceso electoral, Alberdi y Alto Alberdi han mostrado un comportamiento estable y sostenido en los valores inmobiliarios, manteniendo una demanda activa en el mercado. En particular, las unidades de un dormitorio estándar (con aproximadamente 15 años de antigüedad y orientación contrafrente) registran un valor promedio de U$S 1.042 por metro cuadrado.
En el caso de las tipologías de dos dormitorios, el valor promedio desciende a U$S 872 por metro cuadrado. Esta diferencia responde a que esas unidades se destinan mayormente a vivienda habitacional, mientras que las de un dormitorio suelen ser elegidas como opción de inversión o renta.
Al incorporar al análisis los barrios Observatorio y San Salvador, se observa que las casas de tres dormitorios presentan un valor promedio de U$S 565 por metro cuadrado, consolidando una oferta más accesible dentro del segmento residencial.
“Desde una perspectiva profunda y subjetiva, se percibe una tendencia creciente por parte de los inversores a considerar el ladrillo como una alternativa sólida de resguardo de capital, disputándole protagonismo al dólar billete. Este fenómeno, impensado años atrás, representa un síntoma alentador para el mercado inmobiliario local, que comienza a recuperar protagonismo como refugio de valor. A diferencia de épocas anteriores, donde cualquier suba del dólar o movimiento político generaba especulación y una consecuente baja en los precios de las propiedades, hoy se observa mayor madurez del mercado, decisiones más racionales y sostenidas”, subrayó Cristian González, co-titular de Gestión Innmobiliaria Nace.
Zona sur
Segmentando el análisis de datos (premium, Manantiales ladrillo, Manantiales tierra, countries consolidados), si bien se observan diferencias entre precios con y sin demanda (es decir, convalidados o no convalidados), las brechas tienden a bajar relativamente en el último bimestre.
Los productos son los que traccionan las búsquedas, principalmente, y eso ordena las interacciones. Lo que más creció fue la oferta de lotes (27%) y en demanda lo que más creció fue el ladrillo; en countries hay variaciones entre 8,74% y 11,34% anual, con relativo estancamiento de precios.
“Después de 9 meses de una actividad intensa como hacía años no se veía, el mercado inmobiliario entró en una etapa de mayor cautela. La volatilidad reciente del dólar, la incertidumbre política propia del período preelectoral y la pérdida de impulso del crédito hipotecario enfriaron el entusiasmo que dominó la primera parte del año. Aun así, el ladrillo se mantiene firme: sigue siendo un refugio de valor y continúa ofreciendo rentas atractivas frente a otros activos más volátiles”, precisó Marcos Marchi, director ejecutivo (CEO) de Prisma Propiedades.
Galpones y oficinas: mercado corporativo
Este segmento no termina de reacomodarse al cambio de gobierno nacional y arrastra factores que lo vienen limitando desde la pandemia de Covid-19. Hay bastante vacancia y pocos desarrollos nuevos. Asimismo, se percibe mucha diferencia entre lo ofertado y el precio que está dispuesta a convalidar la demanda. El panorama general es de baja de precios, salvo algún producto a estrenar. La presión de las empresas por la presencialidad generó rechazo, a lo que se suma pérdida de competitividad por la coyuntura (dólar atrasado durante muchos meses) y costo de alquileres elevado. Es un mercado donde influyen tanto los factores internos como los externos, un segmento más global.
“Los precios de venta de galpones dentro del Anillo de Circunvalación están experimentando la brecha más grande entre precio pedido (oferta) y precio con demanda (lo que el público convalida) desde que comenzamos a medir en 2023. Esto se explica porque se requiere transformar el uso de los galpones en zonas urbanas”, concluyó Mariana Geimonat, titular de Mariana Geimonat Brokers Inmobiliarios.
