Recientemente, la mesa de especialistas de datos inmobiliarios se reunió en la sede del diario La Voz del Interior para analizar en detalle la evolución del mercado inmobiliario en Córdoba durante el primer semestre del año. Durante el encuentro, el grupo coordinado por Lucas Delgado (responsable del portal Clasificados La Voz) y formado por profesionales entrenados para interpretar datos cuantitativos del portal fusionados con observaciones cualitativas de las inmobiliarias, dejó de lado las percepciones subjetivas para ofrecer una visión basada en evidencia concreta.
En esta mesa convergen datos precisos de oferta y demanda provenientes de distintas zonas de Córdoba, alojadas en la plataforma de Clasificados La Voz, lo que brinda una mirada robusta respaldada por cifras reales que provienen de los tableros que ofrece Brick Data.
“El objetivo es colaborar con actores clave del rubro, inmobiliarias, cámaras, colegios profesionales, universidades y desarrollistas, para construir análisis sólidos que permitan tomar decisiones informadas y proyectadas a futuro. El análisis basado en estadísticas de oferta y demanda fusionadas con insights cualitativos aporta certeza al negocio inmobiliario y permite anticipar tendencias que el tiempo validará“, dijo Delgado.
El panorama en Nueva Córdoba
Se trabajó para que la información sea lo más específica posible, se profundizó el análisis y se separaron las unidades de un dormitorio en Nueva Córdoba en dos categorías que permitirán analizar tipos que coexisten, pero que tienen reglas de juego diferentes: departamentos usados y obra nueva.
“Hacia adelante, notaremos cómo interactúan entre sí, traccionándose o compitiendo, derivado del comportamiento de la demanda, el tipo de consumidor (inversor o usuario) y el momento del mercado que se transita”, apuntó Franco Strazza, socio gerente de LaInmoCBA.
En usados, la media de valor de oferta para 2025 se ubicó en torno a U$S 75 mil, un 12% por encima del primer semestre 2024 promediado. La principal variación se dio en la demanda, que convalidó un aumento de precio a pagar: para este semestre, U$S 69.200, sólo un 8% de diferencia entre ofrecido y demandado, pero con una suba interanual de 19,5%.
Por otro lado, en obra nueva (oferta de unidades a estrenar o en pozo), el alza del precio de la oferta tuvo un mínimo incremento del 9% anual respecto al mismo período anterior (U$S 105.500 en 2025 y U$S 96 mil en 2024). La demanda se comportó al igual que en usados y acompañó la propuesta de valor: en el primer semestre de 2024 promedió U$S 8.1970, mientras que en el primero de 2025 trepó a U$S 98.886 (validación de 20,65%).
“La separación permitió corregir la distorsión en el promedio general que mostraban los tableros, producto de su composición, cantidad de oferta y amplitud de precio ofrecido entre U$S 50 mil y U$S 160 mil para unidades de la misma superficie, dentro del barrio más pujante de la ciudad en departamentos”, evaluó Strazza.
Oficinas y depósitos
El mercado de oficinas para la venta ha demostrado interés por parte de la demanda en los desarrollos que se ubican en zonas con focos residenciales consolidados (sur, norte y Sierras Chicas). En especial, son atractivos para quienes prestan servicios en esos sectores y quieren tener un lugar propio para armarlo acorde a sus necesidades, con oficinas demandadas en torno a 85 metros cuadrados cubiertos promedio.
En cuanto al sector corporativo, como aún existen niveles de vacancia elevados se sigue percibiendo a ese tipo de inversión como menos atractiva que otras propuestas inmobiliarias que ofrecen una ocupación más estable y una mejora en la rentabilidad luego de la derogación de la Ley de alquileres.
“Sin perjuicio de eso, creemos que la vacancia existente en oficinas corporativas para alquilar será absorbida con la tendencia de las empresas a aumentar la presencialidad en los lugares de trabajo: se espera que para el primer semestre 2026 se consolide el aumento de la presencialidad. Una vez que la ocupación se recupere (en este caso, en términos de alquiler), será más atractivo para los inversores evaluar esas alternativas”, pronosticó Mariana Geimonat (titular de la firma homónima).
En el mercado de inmuebles para fines logísticos e industriales, hay un incremento en la oferta de unidades disponibles para la venta de depósitos. La demanda hace foco en el precio del producto: del total de ofrecidos en el mercado, con foco fuera del anillo de Circunvalación sólo el 25% de las publicaciones tiene demanda y ella convalida precios más bajos que el valor promedio ofertado por metro cuadrado cubierto. “Este fenómeno puede deberse a que han cambiado las necesidades de acopio por parte de las empresas, al existir un entorno económico más estable. Por otro lado, las firmas están siendo muy cautelosas por el auge de las importaciones, debiendo en algunos casos reconvertirse para poder competir”, agregó Mariana.
Barrios Alberdi y Alto Alberdi
Desde la parte cuantitativa, en Alberdi y Alto Alberdi se ve un incremento sostenido en la demanda en general, Con precios de una propiedad promedio para departamento de un dormitorio, 15 años de antigüedad, tipología contrafrente de U$S 41.400 y de dos dormitorios de U$S 58.680, con buena relación de alquileres, alcanzando un retorno de 7,8% anual.
“Viéndolo desde una perspectiva más subjetiva, quizás comparando con las primeras opciones para inversores como Nueva Córdoba o General Paz (que al ser comodities tienen un valor mayor), reciben el derrame, contando también con infraestructura consolidada en términos de transporte público, servicios comerciales, gastronómicos y financieros”, enumeró Cristian González, co-titular de Gestión Inmobiliaria Nace.
El mercado se consolida como una alternativa atractiva para inversores, impulsado por los niveles de rentabilidad y retorno. En un contexto de estabilidad cambiaria y tasas de interés bancarias reducidas, al consumidor final lo ayuda la reactivación de líneas de crédito y se observa una tendencia alcista en los valores de las propiedades.
“Estas variables, en conjunto, configuran un escenario propicio para el incremento sostenido de precios en el sector”, agregó González.
Barrio General Paz
El análisis del primer semestre de este año mostró marcadas variaciones de precios en diferentes zonas. Hoy, en el mercado confluyen barrios que tuvieron un rebote de valor muy importante, mientras que otros muestran recuperación de precios más leves y también hay barrios en los que los valores se mantuvieron estables. Un espacio como la mesa de especialistas permite analizar esas variables con el aporte del termómetro comercial de campo de las diferentes zonas, con representantes de inmobiliarias referentes en distintos puntos de la ciudad.
“En barrio General Paz, donde tenemos nuestra oficina, vemos que convive la oferta de distintos valores para inmuebles a estrenar o emprendimientos en pozo (que manejan precios en base a los costos de construcción), con la de inmuebles usados (que manejan precios según la ley de oferta y demanda, o se rigen por valores históricos de precio de compra). Es decir: hay una brecha entre el precio de lo nuevo o en pozo respecto de lo usado o con cierta antigüedad, y el mercado convalida los dos, en simultáneo. Al mismo tiempo, veo una oportunidad de compra en este momento en General Paz, ya que el barrio siempre sigue la tendencia de Nueva Córdoba, zona que en este primer semestre tuvo una marcada recuperación en el valor de los inmuebles, pero eso aún no se terminó de trasladar en General Paz”, concluyó Luciano Costamagna, director de la Inmobiliaria Costamagna.
