El crédito hipotecario volvió a posicionarse como un motor clave del mercado inmobiliario argentino durante el primer semestre de 2025. En ese período, los bancos otorgaron más de U$S mil millones para la compra de vivienda: la mayor parte del financiamiento se destinó a inmuebles usados de menos de U$S 120 mil, sobre todo departamentos de uno y dos ambientes, con superficies que oscilan entre 30 y 60 metros cuadrados.
El primer cuatrimestre del año ya había marcado una bisagra en el sistema de financiamiento para vivienda en Argentina. Entre enero y abril, los bancos desembolsaron U$S 895 millones en créditos hipotecarios (expresados en dólares constantes ajustados por inflación). Este monto no sólo superó los U$S 825 millones registrados en todo 2024, sino que duplicó lo otorgado entre 2020 y 2023, cuando la suma total alcanzó apenas 430 millones de dólares, según un informe de la Fundación Tejido Urbano.
En buena medida, eso obedece a la estabilidad macroeconómica, ya que la reducción de la inflación y la tranquilidad cambiaria generaron un entorno propicio para el financiamiento a largo plazo. También resultó clave la eliminación de restricciones por el levantamiento del cepo.
Asimismo, las entidades financieras mostraron una mayor disposición a ofrecer líneas hipotecarias, y hubo otro factor relevante: el ingreso salarial en dólares subió sensiblemente, debido al congelamiento del valor de la divisa.
Panorama general
Desde marzo de 2024, el dólar oficial reemplazó al dólar MEP como referencia para las operaciones, lo que redujo el costo efectivo en torno al 10%. Esa nueva etapa dio lugar al regreso de líneas de crédito actualizadas por UVA, similares a las utilizadas entre 2017 y 2018.
A pesar de que los niveles actuales representan apenas el 30% del pico de 2018 (en el primer cuatrimestre de aquel año se desembolsaron más de U$S 3.100 millones), la tendencia de crecimiento se consolida. Desde la reactivación de los préstamos en marzo de 2024 se entregaron unos 23 mil créditos, cifra sólo superada en el bienio 2017–2018.
Según Fernando Álvarez de Celis (director ejecutivo de Tejido Urbano), más del 50% de los créditos se otorgaron en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba). Le siguen, en orden de importancia, las provincias de Córdoba, Santa Fe y Mendoza, junto con varios partidos del Área Metropolitana de Buenos Aires (Amba).
“La mayoría de los solicitantes tiene entre 30 y 45 años, y reside en centros urbanos con mayor dinamismo económico”, explicó Álvarez de Celis. Sin embargo, hay que remarcar que el mercado actual todavía no logró incluir a sectores de menores ingresos.
En cuanto al desempeño bancario, tres entidades concentraron la mayor parte de la cartera. “El Banco Nación lidera por volumen, seguido por el Banco Galicia y el Banco Ciudad. También participan activamente el Banco de Córdoba, el Banco de Santa Fe y el Banco Municipal de Rosario, aunque con operaciones más localizadas”, agregó el directivo.
Casas construidas y usadas
La mayoría de los préstamos se destina a la compra de vivienda permanente. Son operaciones orientadas a primera casa o ampliación, no a inversión, y el crédito promedio ronda los U$S 70 mil. Según Álvarez de Celis, ese monto permite acceder a viviendas usadas con valores aproximados de U$S 100 mil. El mercado de unidades nuevas aún no muestra dinamismo, debido a los plazos requeridos para que las propiedades se vuelvan aptas para crédito.
“La totalidad del financiamiento actual va a viviendas construidas y, en su mayoría, usadas”, detalló el directivo.
Con mayor detalle, los departamentos usados con valores inferiores a U$S 100 mil o U$S 120 mil componen el segmento más demandado, debido a la mayor oferta existente y precios más accesibles en comparación con las propiedades nuevas.
Los créditos hipotecarios han financiado (principalmente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) departamentos de uno a dos ambientes, con superficies que oscilan entre 30 metros cuadrados y 60 metros cuadrados. Estos inmuebles suelen ubicarse en zonas con buena conectividad y servicios, atributos que los hacen atractivos tanto para compradores como para inquilinos.
Por su parte, en la provincia de Buenos Aires, además de concentrarse la demanda en el mismo tipo de propiedades que en Caba, también se amplió hacia departamentos de dos dormitorios y pequeñas casas en propiedad horizontal (PH).
Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), los inmuebles usados presentan dos ventajas esenciales para convertirse en los principales receptores de los créditos hipotecarios.
“La primera es que tienen precios muy convenientes en una plaza sobre ofertada, y la segunda, que la documentación legal es apta para aplicar tanto en los bancos públicos como privados”, apuntó.
Con respecto a los precios y a lo que se espera para la segunda parte del año, Malbrán sostiene que si bien los inmuebles han aumentado alrededor de un 8% en el último año, cada mes se producen fluctuaciones en las consultas y en la cantidad de ventas que no tienen una justificación lógica.
“Si bien se espera que las propiedades recuperen su valor, ese aumento no será inmediato ni estrepitoso hasta tanto la macroeconomía se mantenga finalmente estable y los bancos que otorgan créditos hipotecarios bajen las tasas de interés. Si esa conjunción se da, el mercado de inmuebles usados disminuirá drásticamente por ventas con créditos y aumentarán los valores en dólares de los bienes raíces”, concluyó el titular de Camesi.
Algunas luces amarillas
Desde junio pasado, las tasas de interés de los créditos hipotecarios vienen subiendo y los requisitos para calificar al préstamo se vuelven más exigentes, lo que limita el acceso a la vivienda propia en Argentina. Durante el último mes, al menos 15 bancos ajustaron sus condiciones crediticias, algunos por tercera o cuarta vez en lo que va del año. La escalada no es menor: varias entidades ya manejan tasas que superan el 10% nominal anual, a lo que debe sumarse la temida actualización por UVA (es decir, por inflación).
El efecto inmediato de esa suba es el aumento significativo de la cuota inicial y del ingreso mínimo requerido. Dado que casi todos los bancos imponen una relación máxima entre cuota e ingreso del 25%, cada punto porcentual extra en la tasa eleva el esfuerzo financiero del solicitante: por caso, para un crédito de 200 millones de pesos a 20 años, la cuota inicial puede trepar fácilmente por encima de los 800 mil pesos mensuales, según la tasa aplicada y el banco elegido. A eso se suma el requisito de ingresos.
