La morosidad en los consorcios se convirtió en un problema cada vez más visible para administradores y vecinos. Según datos relevados por ConsorcioAbierto entre 12 mil edificios que utilizan su plataforma, en promedio, en un edificio el 17% de las unidades funcionales presenta deudas (un número que se repite te tanto en Ciudad Autónoma de Buenos Aires como en la Provincia de Buenos Aires y que se mantiene desde 2024). Aunque la proporción de unidades morosas no varía demasiado, sí crece el monto de la deuda.
Este panorama puede presentar problemas entre los vecinos. Para los deudores, la posibilidad de un juicio es una amenaza creciente, mientras que para los consorcios el tema se vuelve un dolor de cabeza que, además, puede derivar en altos costos tanto de dinero como de tiempo. En este contexto, la tecnología puede aportar soporte: “Permite automatizar recordatorios, registrar acuerdos y hacer seguimiento en tiempo real, lo que facilita una gestión más ágil y menos conflictiva para todos”, afirma Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
Qué hay que pagar
El concepto de “expensa” no está definido explícitamente en la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal de 1948 ni en el actual Código Civil y Comercial. Sin embargo, según el abogado especialista en propiedad horizontal Federico Chiesa, el término proviene del latín pendere (que significa “pesar con exactitud”), y en la práctica se entiende como los gastos que permiten sostener las partes comunes de un edificio o conjunto inmobiliario.
En la propiedad horizontal, los propietarios tienen la obligación de afrontar dos tipos de expensas.
Ordinarias: gastos periódicos y habituales, como el salario del encargado, el servicio de limpieza o el mantenimiento de ascensores.
Extraordinarias: gastos no habituales, como reparaciones mayores, sustitución de equipos o contribuciones a fondos de reserva.
El monto que cada propietario debe abonar se calcula en proporción a su unidad funcional (UF) respecto del total del edificio. Si se habla de expensas como gastos, esto tiene que ver pura y exclusivamente con lo común, ya que lo privativo le cabe a cada titular de dominio. Asimismo, el mantenimiento de las partes comunes también corresponde a los titulares, pero en función de la proporción o de lo que significa la UF respecto del todo.
Qué pasa si las expensas no se pagan
Si un vecino no paga las expensas, el consorcio (a través del administrador) puede iniciar un juicio ejecutivo de expensas, un proceso de ejecución especial que busca cobrar de forma rápida una deuda ya vencida y documentada. El título que habilita la acción judicial es el certificado de deuda, un documento que tiene una autenticidad impuesta por ley.
“Una de las características de este tipo de juicios es que las defensas son absolutamente limitadas. Técnicamente, cuando nosotros somos ejecutados en un proceso ejecutivo, valga la redundancia, no contestamos demanda. Sólo podemos presentar una serie de excepciones que están establecidas por ley. La regla general es que el proceso ejecutivo no se abre a prueba”, planteó Chiesa.
Si se llega a una instancia de juicio con un vecino, el proceso constará de cinco etapas principales.
1. Inicio del juicio (presentación de la demanda ejecutiva): puede iniciarse sin pasar por mediación prejudicial.
2. Notificación y traslado de demanda: es el diligenciamiento del mandamiento de intimación de pago, posición de excepciones y embargo.
3. Oposición de excepciones: si se presentan, el juez analiza la validez de las defensas.
4. Sentencia de ejecución: orden de pago que incluye capital, intereses y costos.
5. Ejecución forzada: si no se paga, puede derivar en la subasta judicial del inmueble.
“El administrador tiene mucha espalda para moverse, y más en el ámbito de la gestión de cobro. Porque el administrador tiene la obligación de perseguir el cobro de las expensas, quizá como la obligación principal, ya que la expensa, básicamente, es la sangre de la que se nutre el consorcio. Sin expensas, el sistema colapsaría, sin dudas”, explicó el experto.
Marco de referencia a tener en cuenta
Los consorcios de propiedad horizontal (PH) y conjuntos inmobiliarios son agrupaciones de hogares cuyo funcionamiento depende, salvo excepciones, del aporte de quienes son sus dueños o locatarios. En ese marco, las expensas comunes son un recurso indispensable para el correcto y seguro mantenimiento de los inmuebles sometidos a PH.
“Las crónicas crisis económicas que atraviesa el país hacen que, periódicamente, los consorcios deban convivir con niveles de mora en porcentajes que encienden las alarmas de administraciones y consorcistas. Organizar, gestionar y elaborar un plan de recupero de deudas es una de las funciones más importantes que debe ejecutar una buena administración”, destacó Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPH) Córdoba.
En ese sentido, el especialista diferencia, a grandes rasgos, distintos caminos a tomar de acuerdo al tipo de mora que enfrentemos:
Mora corriente: de uno a 3 meses. Es el tipo más común y requiere notificaciones desde el comienzo, propuestas de planes de pago y un contacto permanente con el moroso.
En estos casos, es importante establecer un interés por mora que supere los niveles de inflación para desincentivar la falta de pago.
Mora inusual: más de 3 meses de mora. Es un tipo excepcional, que necesita de un abordaje más estricto, incluyendo notificaciones formales con letrados patrocinantes cuyo costo sea absorbido por el consorcista moroso.
Mora judicializada: es una instancia muy excepcional, en la que muchas veces se plantean severos inconvenientes de cobro. En los casos en que el titular registral se encuentra fallecido y sin herederos, los jueces optan por la declaración de herencia vacante.
Esa circunstancia puede demorar años el cobro de expensas, debido a la lentitud de la procuración de la provincia para inscribir el inmueble como parte del patrimonio del Estado provincial.
“Finalmente, amén de las estrategias de cobro, es vital asumir una conducta prudente y comprensiva con los consorcistas morosos y colaborar en los casos en que el atraso se debe a situaciones difíciles que atraviesan muchas personas en nuestra sociedad”, concluyó Viqueira.
Cómo actuar a tiempo
A pesar de ser un proceso relativamente acotado, Chiesa advirtió que la supuesta simplicidad del juicio ejecutivo puede llevar a errores costosos. Entre los más frecuentes, mencionó:
-Menospreciar la supuesta sencillez del proceso ejecutivo
-Errores en la guarda de la documentación
-Falta de control respecto de la titularidad dominial
-Desconexión entre la asamblea y el administrador
-Considerar a todos los deudores como iguales
-Fallas en la gestión del tiempo.
En este proceso, es fundamental entender que cada vecino puede estar viviendo una situación particular. “Nadie deja de pagar las expensas porque quiere, siempre hay un motivo atrás. El administrador tiene que tener un conocimiento mucho más profundo de los integrantes de ese consorcio con la complejidad que eso tiene”, apuntó Chiesa.
Para el abogado, la clave está en prevenir: “Mi consejo es que eviten el cobro ejecutivo. Aunque parezca contradictorio, en condiciones normales se podría reducir hasta un 50% la litigiosidad”.
La estrategia pasa por una gestión más artesanal, que incluya empatía con el deudor, comunicación clara y acciones tempranas. Por eso, se recomienda que los administradores actúen rápido pero también con criterio, evaluando cuándo un plan de pago puede ser más efectivo —y menos costoso— que un proceso judicial que, aunque eficaz, siempre implica tiempo, desgaste y gastos adicionales para todos los vecinos.
