Recientemente, la Comisión Nacional de Valores (CNV) estableció nuevas reglas a efectos de impulsar el acceso al crédito hipotecario para comprar unidades en pozo con una herramienta que puede ser crucial para impulsar nuevas edificaciones. Se espera que la opción de compraventa de viviendas en pozo pueda materializarse luego del primer trimestre de 2025, lo que permitiría dinamizar el mercado de los proyectos inmobiliarios y la construcción.
Con el propósito de dinamizar el acceso al crédito hipotecario y fomentar el desarrollo del sector inmobiliario, la CNV reglamentó los registros de boletos de compraventa y contratos relacionados con hipotecas divisibles. Según la agencia oficial, la medida permitirá a los compradores de viviendas en construcción acceder a financiamiento hipotecario y utilizar únicamente el boleto de compraventa de un departamento en pozo. La resolución fue publicada en el Boletín Oficial y marca un paso significativo en la implementación del Decreto 1017/2024.
Celebro la reciente reglamentación de las hipotecas divisibles por parte de la CNV. Esta medida representa un avance significativo para nuestro sector, ya que facilita el acceso al crédito hipotecario.
Lucas Péndola, presidente del CPI Córdoba
Ese decreto autorizó la constitución de hipotecas divisibles o “de Bien Futuro” sobre inmuebles en construcción. Según la normativa, los Agentes de Registro y Pago (ARYP), las Cámaras Compensadoras, los Mercados, los Agentes Depositarios de la Central de Valores Negociables (ADCVN) y las entidades financieras podrán llevar a cabo la anotación de boletos de compraventa y otros contratos relacionados con unidades proyectadas bajo regímenes de propiedad horizontal o subdivisión del suelo. Estos contratos deberán incluir la promesa de entrega del derecho real de dominio o superficie sobre inmuebles futuros, incluso cuando no exista una situación constructiva suficiente para ejercer la posesión.
Miradas
“Celebro la reciente reglamentación de las hipotecas divisibles por parte de la CNV. Esta medida representa un avance significativo para nuestro sector, ya que facilita el acceso al crédito hipotecario para la adquisición de viviendas en construcción, comúnmente conocidas como en pozo. Si bien son herramientas que tendrán impacto en unos meses, suponen medidas para reactivar el mercado de créditos hipotecarios deprimida desde hace décadas en nuestro país”, afirmó Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios Córdoba (CPI).
Las hipotecas divisibles permiten que un proyecto inmobiliario en desarrollo sea hipotecado en su totalidad inicialmente y, a medida que se subdivide el inmueble y se transfieren las unidades funcionales, la hipoteca original se divide proporcionalmente, asignando a cada unidad su parte correspondiente de la deuda. Esto facilita la financiación de proyectos en etapas tempranas y reduce la burocracia en la subdivisión y registro de propiedades.
Generaría un desafío de oferta más que de demanda, ya que los inmuebles no se traen en un contenedor desde China sino que su proceso productivo es más largo.
Martín Teicher, presidente de Elyon Desarrollistas
“Esta herramienta no sólo beneficia a los desarrolladores al ofrecerles opciones de financiamiento más accesibles, sino que también brinda a los compradores la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios utilizando el boleto de compraventa de una unidad en construcción como garantía. Esto elimina la barrera histórica de contar con la escritura del inmueble como requisito para obtener financiamiento.
En Córdoba esperamos que esta iniciativa dinamice el mercado inmobiliario, impulsando nuevos desarrollos y ofreciendo mayores oportunidades tanto para inversores como para familias que buscan acceder a su vivienda propia”, agregó el directivo.
La posibilidad de acceder a créditos hipotecarios desde etapas tempranas de la construcción permitiría una mayor planificación y previsibilidad en los proyectos, fomentando la inversión y el crecimiento del sector.
Sin embargo, es clave que esa normativa se implemente de manera efectiva y que las entidades financieras adapten sus productos para ofrecer las nuevas líneas de crédito. “Desde el CPI nos comprometemos a trabajar en conjunto con las autoridades y las instituciones financieras para asegurar una correcta aplicación de esta herramienta y maximizar sus beneficios para el mercado inmobiliario local.
En resumen, las hipotecas divisibles representan una oportunidad única para revitalizar el sector inmobiliario, facilitando el acceso al crédito y promoviendo el desarrollo de nuevos proyectos que beneficiarán a toda la comunidad”, evaluó Péndola.
En la misma sintonía, Martín Teicher, presidente de Elyon Desarrollistas, apuntó: “El mercado de capitales tiene que dejar de ser una timba financiera y orientarse hacia la economía real. Esto no sólo impulsaría el crecimiento de la industria, sino también el desarrollo del país en su conjunto. En Argentina, los créditos hipotecarios representan sólo el 0,3% del producto interno bruto (PIB), frente al 30% en Chile y el 1,5% en las mejores épocas de nuestro país; esto muestra que nunca tuvimos un desarrollo de préstamos hipotecarios por culpa de infinidad de situaciones. La falta de un sistema de financiamiento estable ha generado más inquilinos que propietarios. Hubo esporádicos intentos de reactivación con créditos subsidiados que fueron insostenibles, dejando el sistema sin continuidad”.
Un mercado financiero sólido, volcado a la economía real, impulsaría la construcción y diversificaría la demanda, hoy concentrada en el segmento ABC1, que representa sólo el 3% de la población y compra al contado, mientras que un TV plasma se financia en 24 cuotas o Ahora 12. Con la baja de la inflación y la expansión del crédito hipotecario a largo plazo, todos los bancos podrían otorgar financiamiento, permitiendo a las personas acceder a una vivienda mediante cuotas sostenibles durante 20 o 30 años.
“Esto generaría un desafío de oferta más que de demanda, ya que los inmuebles no se traen en un contenedor desde China sino que su proceso productivo es más largo. Sólo en Córdoba, 90 mil personas con recibo de sueldo podrían acceder a un crédito hipotecario, pero las desarrollistas de Ceduc estamos construyendo para el 5% de esa demanda”, concluyó Teicher.
Una cuestión de mercado
El mercado de inmuebles usados resulta insuficiente, ya que no todos se venden. “Por eso, la hipoteca divisible es clave; hoy es un anuncio, falta la instrumentación, que debería permitir otorgar créditos a 20 o 30 años en proyectos en pozo, garantizando su finalización y brindando seguridad jurídica a los compradores”, remarcó Teicher.
A diferencia del usado, la construcción de viviendas nuevas impulsa la economía, genera empleo y demanda de insumos. Sin financiamiento adecuado, el mercado se reducirá a unidades aptas crédito y subirá el valor del usado.
“Es fundamental la securitización hipotecaria y que se pueda vender en pozo para ampliar el acceso a la vivienda y evitar una burbuja inmobiliaria”, agregó el referente de Elyon Desarrollistas.
