El pasado martes 3 de junio, en el marco de Proyectar Córdoba 2025 Matías Merguerian, especialista en datos de la consultora MV Real Estate, presentó el informe “Analítica inmobiliaria: cómo decodificar el futuro del mercado”. Sobre la base de estadísticas y méricas obtenidas a partir de la plataforma de Clasificados La Voz, más un repaso del contexto histórico y la coyuntura socioeconómica a través de los años, el analista compartió datos clave que permiten interpretar las tendencias del mercado:
1. en la serie histórica, agosto de 2011 (cuando Cristina Fernández ganó las primarias presidenciales con 50% de los votos) marcó el valor récord en el mercado inmobiliario.
2. en septiembre de ese mismo año se anunció el cepo al dólar, lo que generó una caída del sector.
3. con el cambio de gobierno nacional en diciembre de 2019 (asunción de Mauricio Macri, Cambiemos) y el fin del cepo, la actividad volvió a repuntar.
4. entre 2016 y 2017 volvió el crédito hipotecario de la mano de los préstamos UVA, lo que agregó tracción a la dinámica.
5. entre 2018 y 2019 se cerraron los mercados de crédito voluntario al gobierno de Macri; en medio de una crisis, contrae la deuda con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y luego vuelve el cepo al dólar, lo que afecta de manera negativa al mercado inmobiliario, como sucede siempre con ese tipo de medidas.
6. con el cambio de gobierno a fines de 2023 (asunción de Javier Milei) y la derogación de la Ley de Alquileres se restaura la rentabilidad del alquiler.
7. en 2024 se recupera el stock de inmuebles de alquiler, y la relativa estabilización de la macroeconomía traccionó la actividad del sector.
8. en ese contexto, la dinámica en la plataforma de avisos de Clasificados La Voz mostró picos entre enero y septiembre de 2024 (ver gráficos abajo).
9. en materia de ventas, hay una clara brecha entre el departamento usado (el que vende el inmobiliario) y el departamento nuevo (el que vende el desarrollista); la dinámica más fuerte la muestra el primero en la actual coyuntura, dado que se percibe como relativamente accesible.
“En Nueva Córdoba se limpió toda la oferta y el stock muestra una tendencia bajista”, apuntó Merguerian.
10. la coyuntura actual muestra algunas similitudes con la de 2017, cuando corría el segundo año de la gestión de gobierno de Macri; como en 2017, en 2025 hay crédito hipotecario y dólar relativamente atrasado.
“El anuncio del levantamiento del cepo al dólar y las últimas medidas que apuntan a que los tenedores de esa divisa los saquen del colchón frenaron la dinámica de un mercado que venía a buen ritmo. Como patrón sectorial, siempre hay que considerar que el mercado se toma entre 60 y 90 días para procesar los cambios y novedades; es como desensillar, hasta ver qué pasa”, concluyó Merguerian.
