En la actual coyuntura, las tasas de los créditos hipotecarios se ajustan de manera prácticamente semanal y las cuotas no dan respiro. A contrapelo del entusiasmo inicial que se generó, esa secuencia de subas complicó el panorama y los requisitos para acceder se vuelven cada vez más exigentes, lo que aleja el sueño de acceder a la vivienda propia en Argentina.
Durante los últimos meses, al menos 15 bancos ajustaron sus condiciones crediticias, algunos por tercera o cuarta vez en lo que va del año 2025. La escalada no es menor, y a eso hay que sumar la temida actualización por UVA, es decir, por inflación. ¿Qué impacto tiene esto en las cuotas? El efecto inmediato de esas subas es el aumento significativo de la cuota inicial y del ingreso mínimo requerido. Dado que casi todas las entidades bancarias imponen una relación máxima entre cuota e ingreso del 25%, cada punto porcentual extra en la tasa eleva el esfuerzo financiero que tiene que afrontar el solicitante del préstamo hipotecario.
A eso se suma el requisito de ingresos. Además, la mayoría de las líneas actuales no cubren la totalidad de la vivienda, sino que financian entre el 70% y 80% del valor total, lo que implica para el solicitante tener que contar con un importante ahorro previo para cubrir el anticipo.
¿Sacar un crédito hoy?
Actualmente, ¿conviene endeudarse para acceder a la casa propia? La realidad indica que, salvo excepciones, los créditos hipotecarios se han vuelto prohibitivos para gran parte de la población, incluso para quienes cuentan con ingresos formales y estables.
Con tasas que se ajustan cada semana y cuotas en alza, el sueño de la casa propia se hace cuesta arriba. Mientras tanto, la clase media no propietaria duda entre seguir pagando alquiler o endeudarse a 30 años en condiciones inestables.
Elegir banco para un crédito
Antes de comprometerse con una entidad, es importante considerar:
• la tasa (TNA) real ofrecida al cliente que cobra el sueldo en el banco.
• las condiciones de vinculación exigidas, como seguros, tarjetas o paquetes.
• los gastos adicionales (escrituración, tasación, seguros, entre otros).
• fundamentalmente, la cuota inicial, que puede definir la viabilidad o no del crédito.
Muchos bancos también exigen un nivel de ingresos mínimos, y en algunos casos, la relación cuota-ingreso no puede superar un determinado porcentaje (entre el 25% o 30%).
UVA: ¿oportunidad o riesgo?
Estos préstamos se ajustan por inflación, lo que puede hacer que las cuotas se disparen si los precios se aceleran. Por eso, elegir cuotas iniciales bajas y bancos con tasas competitivas es clave para reducir el impacto del ajuste a futuro. Siempre, evaluar opciones y no dejarse llevar solo por la publicidad o la promesa de “aprobación rápida”.
Mercado sostenible de créditos
En el marco del último Batev 2025 se llevó a cabo el Meeting 2025–Jornada Cedu|AEV (siglas que aluden a la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos y la Asociación de Empresarios de Vivienda). Ese espacio de diálogo estratégico abordó una de las grandes deudas del sistema económico argentino: la creación de un mercado sostenible de crédito a la vivienda.
Allí, tuvo lugar el panel “Crédito para lo nuevo: clave para reactivar la construcción y la economía”, en el que participaron Jorge Cruces (Irsa), Federico González Rouco (economista), Carlos Spina (AEV), Damián Tabakman (Cedu), Gustavo Llambías (AEV), Santiago Tarasido (Criba), moderado por Mali Vázquez (Cedu).
Carlos Spina (presidente de AEV) afirmó: “Es urgente avanzar hacia un modelo moderno, escalable y sostenible de financiamiento para la vivienda, centrado en el desarrollo de unidades nuevas. Es clave pasar de financiar stock a financiar flujo; usar como respaldo los ingresos futuros de las familias y no limitarse a los depósitos preexistentes en el sistema”.
En tanto, Damián Tabakman (presidente de Cedu), declaró: “Si bien enfrentamos costos elevados, baja rentabilidad y un crédito hipotecario aún limitado, el proceso de ordenamiento macroeconómico es clave para reactivar la actividad. Los desarrolladores seguimos invirtiendo en tierra; el contexto exige cautela”.
Límites del fondeo bancario
“Hice una breve cronología de titulares que marcan el recorrido de los créditos hipotecarios durante el último año. Muestra una historia que comenzó con entusiasmo, atravesó advertencias y hoy se enfrenta, una vez más, a la posibilidad del cierre. Mayo de 2024: ´´Vuelven los créditos hipotecarios ´´. Una noticia celebrada, que generó expectativa real tanto en las familias como en el sector desarrollador. Diciembre de 2024: ´´Préstamos hipotecarios UVA: con demanda firme, los bancos empiezan a subir las tasas´´. El entusiasmo inicial choca con los límites del sistema financiero tradicional, sin un fondeo adecuado de largo plazo. Mayo de 2025: ´´Los créditos hipotecarios están a punto de tocar su techo: ¿se terminan?´´. Esta secuencia pone de manifiesto que el sistema bancario argentino no tiene hoy la profundidad necesaria para sostener una política hipotecaria de largo plazo sin apoyo institucional. Su fondeo es corto, limitado y costoso", enumeró Mali Vazquez (Cedu).
En lugar de eso, se propone como alternativa más sustentable financiar desarrollos nuevos, especialmente desde pozo, lo que tiene un efecto directo en la generación de puestos de trabajo, dinamiza cadenas productivas y responde a la necesidad estructural del acceso a la vivienda.
En rigor, la propuesta no es nueva, pero sí urgente: utilizar herramientas de securitización de carteras hipotecarias para que los bancos puedan transformar sus préstamos en instrumentos de inversión. Estos podrían ser adquiridos por actores institucionales, liberando así capacidad prestable a efectos de continuar financiando nuevos créditos.
“Este mecanismo, probado y eficaz, permitiría canalizar fondos existentes hacia la obra nueva, sin desequilibrar el sistema bancario ni depender exclusivamente del presupuesto público. No se trata de crear plata, sino de redirigir inteligentemente la que ya existe. La construcción es uno de los motores más potentes de la economía argentina. Pero sin crédito, ese motor no arranca. Tenemos una oportunidad concreta de reordenar prioridades, redefinir estrategias y construir un sistema que no sólo financie viviendas, sino que construya futuro. La decisión no es técnica, es política”, concluyó Vázquez.
Otros puntos a considerar en un préstamo
Respecto a quiénes pueden sumar ingresos para calificar, la mayoría permite sumar los del cónyuge o concubino, y en algunos casos se habilita la posibilidad de sumar padres, hijos u otros familiares directos.
Otro aspecto clave es la pre-cancelación del crédito. Algunos bancos permiten cancelar anticipadamente, pero imponen costos elevados si se hace dentro del primer cuarto del préstamo o antes de los 180 días.
También hay que considerar los fondos de compensación, que algunas entidades imponen como seguro contra subas UVA. Tener en cuenta que en muchos casos no poseen ningún fondo, lo que traslada el riesgo inflacionario directamente al cliente.
Segunda casa: varias entidades bancarias imponen restricciones si el crédito que se contrae no es para vivienda única. En estos casos, el porcentaje de financiamiento puede bajar al 50% o directamente no se permite solicitar el préstamo.
