El pasado jueves 13 de junio, la mesa de especialistas en datos inmobiliarios que coordinan Lucas Delgado (responsable comercial de Clasificados La Voz) y Matías Merguerian (referente de MV Real Estate) celebró su segunda reunión del año. En esta ocasión, se sumaron como visitantes Silvina Domínguez, miembro del directorio del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) y Pablo Maer, miembro del directorio de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic).
Sin más preámbulos, en esta nota compartimos los datos clave.
Alberdi y Alto Alberdi
En la serie de Alberdi y Alto Alberdi, analizando los meses de abril y mayo 2024 en comparación con los dos meses anteriores, la tipología departamento de un dormitorio con un promedio de 40 metros cuadrados y 15 años de antigüedad registra un aumento en precios de publicación de 1,5%. Pero eso no se refleja cuando se ven las publicaciones con más demanda, que de hecho tiene una disminución del 1%, quedando en un precio de U$S 36.416. En tipología de dos dormitorios en base a 58 metros cuadrados y 15 años de antigüedad se ve el mismo resultado que el bimestre anterior, con una brecha de 6,43%.
“En lo que se refiere a casas, sí se ve un aumento en los precios de publicación y en la demanda, pero queda una brecha amplia de 24,26%”, apuntó Cristian González, co-titular de Gestión Inmobiliaria.
Nueva Córdoba
En unidades de un dormitorio usadas en Nueva Córdoba se observa una importante reducción de oferta a la venta, de 2.170 aproximadamente a 1.128 en la actualidad, prácticamente un 50%. Esta situación se corresponde con dos variables que trabajaron en conjunto: primero, una migración hacia disponibilidad de alquiler (lo que ya se comentó en notas anteriores), con una fuerte oferta de unidades para la renta tradicional. Por otro lado, una absorción por venta de unidades en el rango de precios de U$S 55.000 a U$S 70.000.
Con el aumento de la cotización del dólar en las últimas semanas se produce una mayor pausa a la hora de concretar operaciones respecto a lo que sucedió entre abril y mayo de 2024. Los valores demandados volvieron a la media, como así también los ofrecidos, con una diferencia del 27% entre uno y otro.
En unidades de dos dormitorios se observa un factor relacionado a la estacionalidad, ya que son demandadas por usuarios. Los valores validados en el primer trimestre fueron superiores a los actuales, curva que se repitió en 2023 y grafica el crecimiento de la demanda en los meses de incorporación de estudiantes a la universidad o el inicio del ciclo lectivo, derivado de la cercanía y elección de los consumidores en ese segmento.
“También hay una reducción en las unidades ofrecidas que ronda el 30%, desde 1.180 a 825, derivada de ambos factores aplicados a venta y puesta en alquiler”, apuntó Franco Strazza, de LaInmo.
Zona norte
En casas de tres dormitorios de la zona norte, en barrios abiertos (Cerro y Villa Belgrano) y barrios cerrados (con Valle Escondido como referencia, pero con fenómenos que se replican mucho en Las Delicias, La Rufina, Lomas y Alto Chateau), en Cerro y Villa Belgrano se ven muy pocas ventas, con una brecha muy grande entre el precio ofertado y lo que el mercado está dispuesto a pagar: de 25% a 30% en valores, entre 150 mil y 180 mil dólares.
En definitiva, el comprador de estos barrios abiertos termina siendo el oportunista y se trata de ventas muy puntuales. Eso se suma a que Villa Belgrano está con el tema del amparo de vecinos autoconvocados, a la negociación con la Municipalidad de Córdoba y que el Cerro de la Rosas atraviesa un proceso de judicialización, lo que traba un poco más la venta real.
En relación a Valle Escondido (y esto se replica en barrios cerrados de la zona) hay ritmo de venta: el que compra una casa es netamente el consumidor final. La suba de valores de la que se hablaba a principios de año no se produjo de manera tan lineal y los precios de una casa oscilan entre 400 mil y 500 mil dólares en un barrio abierto (promedio).
Se dan las ventas de este tipo de casas cuando la vivienda está impecable, en buen estado, tiene cocina y baños bastante actuales; entonces, ahí se concreta en la medida en que haya precios de mercado y el comprador termina cerrando a la operación a corto plazo.
“Valle Escondido sigue creciendo, generando su marca propia, consolidándose; hay poca tierra para casas, con todos los desarrollos de departamentos se está dando mucha venta y por algo el desarrollista lo sigue mirando como atractivo para llevar adelante un negocio, pero con cierta cautela, más que todo porque considera el costo de la construcción; si arranca de cero ahora y quiere trasladar los precios, hay otros productos que están un poco más competitivos”, agregó Malbrán.
General Paz
En barrio General Paz, en este último bimestre los precios subieron un 10% en relación a los precios del bimestre anterior.
“Estamos hablando de productos de 5 años o más, de un dormitorio en barrio General Paz, en términos de operaciones concretas. En este período, los precios de cierre se centraron en torno a los 55 mil dólares. Es importante destacar que los precios ofertados, es decir, los que se ven en las publicaciones, están 10 por ciento por encima de ese valor de cierre de U$S 55 mil”, apuntó Paolo Vieyra, de Boden Admin.
Lotes, galpones y oficinas
Tal como se observa en los indicadores de los tableros de Clasificados La Voz, la venta de oficinas y depósitos sigue muy estancada.
Más allá de esa coyuntura, Córdoba es siempre una plaza atractiva por su ubicación estratégica, por el nivel educativo de su gente y porque también se apoya la producción y el trabajo desde los distintos ámbitos de gobierno.
“Esperamos que el mercado se recupere y se absorba la vacancia a mediano plazo”, evaluó Geimonat.
Zona sur
En lo que hace al mercado de ladrillos residencial de Manantiales, se observa que el alza en el costo de construcción medido en dólares para este nicho en particular tiene un doble efecto: por un lado, a nivel oferta desapareció el “duplero” o pequeño desarrollista, el principal jugador de esos barrios, ya que su rentabilidad quedó prácticamente anulada o en niveles muy bajos.
Por otro lado, a nivel demanda, el consumidor en vez de pensar en construir a un valor más bajo, con el actual costo de construcción alto prefiere comprar directamente el ladrillo terminado y de esta manera bajar su costo total y disminuir el esfuerzo a la hora de comprar o levantar su propia casa.
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