El Cerro de las Rosas, históricamente uno de los barrios más exclusivos de Córdoba, enfrenta un marcado declive demográfico y un estancamiento en su mercado inmobiliario. Según los datos oficiales del Indec (Instituto Nacional de Estadísticas y Censos de La Republica Argentina).
Según los datos procesados y publicados por Gonzalo Rodríguez y Pablo de Grande en 1991 el barrio albergaba a 10.050 personas distribuidas en 2.590 hogares dentro de un área de 2,3 km². Tres décadas después, el Censo 2022 reveló que la población se redujo a 5.175 habitantes, con apenas 2.152 hogares en una superficie ligeramente menor (2,1 km²).
La tendencia a la baja fue constante: en 2001, los residentes eran 7.958; en 2010, 6.532. Los números, extraídos de la Cartografía de Radios censales y analizados por el sitio Poblaciones.org en un trabajo de los investigadores de la UCA (Universidad Católica Argentina) Gonzalo Rodríguez y Pablo De Grande, reflejan no solo una caída en la cantidad de vecinos, sino también un envejecimiento de la población y una menor renovación generacional.
Este fenómeno se ve reforzado por la cantidad de propiedades sin ocupar. Desde la oposición al actual centro vecinal aseguran que hay alrededor de 60 inmuebles vacíos, entre casas, locales comerciales y terrenos baldíos. Un relevamiento realizado por La Voz en aproximadamente el 80% del barrio permitió identificar al menos 42 propiedades en venta o alquiler.
En las principales arterias como la avenida Rafael Núñez, por ejemplo, se detectaron tres casas y un local en venta, además de una vivienda y tres comercios en alquiler. La calle Mariano Larra concentraba seis casas en venta, mientras que en Roque Funes había tres.
Luis de Tejeda presentaba un panorama similar: tres viviendas y un local en venta, más tres casas en alquiler. Fernando Fader sumaba dos propiedades en venta y una en alquiler, mientras que en el resto del barrio se contabilizaron siete casas en venta, seis en alquiler y dos terrenos con carteles de venta. Algunas de estas viviendas incluso exhibían doble cartelización, ofreciéndose tanto para la venta como para el alquiler.
Matías Merguerian, titular de la inmobiliaria MV Real Estate, explicó que el fenómeno responde a cambios en el perfil socioeconómico del barrio. “En su momento, este era el barrio de mayor poder adquisitivo de Córdoba, pero con el tiempo muchos de sus residentes se mudaron a countries privados. Además, los precios de las propiedades quedaron fuera del mercado actual, y la antigüedad de las construcciones exige inversiones muy altas para modernizarlas”, señaló.
Otro factor que incide es la discreción en la comercialización. Según Merguerian, muchos propietarios evitan colocar carteles visibles por seguridad, para no delatar que la vivienda está vacía, o porque prefieren evitar que posibles compradores los contacten directamente, sin intermediarios. “Hay casos en los que ni siquiera se anuncia en la calle, pero la propiedad está publicada en portales inmobiliarios”, agregó.
El resultado es un barrio que, pese a su tradición, ubicación privilegiada y conectividad, enfrenta desafíos para atraer nuevos residentes. Con una oferta que supera ampliamente la demanda y precios que no se ajustan a la realidad del mercado, el Cerro de las Rosas parece condenado a una lenta transformación, en la que las casas vacías y los terrenos sin edificar se multiplican, mientras la densidad poblacional sigue en retroceso.
