Con el aval del oficialismo y del bloque radical, el Concejo Deliberante de Córdoba aprobó este jueves la ordenanza que establece un nuevo marco para regular los instrumentos urbanísticos de planificación, concertación y sostenibilidad. Se trata de una de las reformas más significativas de las últimas décadas en materia de desarrollo urbano para la capital provincial.
La norma, elaborada por la Secretaría de Desarrollo Urbano y enviada al Concejo por el Departamento Ejecutivo, busca modernizar la normativa existente, integrar herramientas dispersas y generar condiciones de previsibilidad para el crecimiento planificado de la ciudad.
El texto final incorporó más de 40 modificaciones durante el proceso de debate en comisiones, producto de aportes de bloques políticos, instituciones académicas, organizaciones civiles y sectores vinculados al urbanismo.
“Hoy aprobamos un marco normativo que sirve a futuro para ordenar y planificar el desarrollo urbano de la ciudad, con una verdadera participación ciudadana”, expresó Martín Simonian, presidente del bloque oficialista Hacemos Unidos. “Es hora de dejar de mirar hacia las afueras y enfocarnos más en el Centro”, agregó.
“Desde la Municipalidad debemos colaborar para orientar e inducir ciertos desarrollos en zonas donde ya existen servicios como transporte, cloacas y agua potable”, continuó el concejal. “Como bien lo afirma el intendente Daniel Passerini, la inversión pública y privada ayuda a jerarquizar zonas que se encontraban deprimidas”, concluyó.
La ordenanza establece un régimen de instrumentos urbanísticos divididos en tres grandes capítulos: planificación, concertación y sostenibilidad.
Su objetivo es dotar al municipio de herramientas activas de gestión que orienten transformaciones urbanas con criterios técnicos, ambientales y sociales.
A diferencia del esquema anterior, que estaba fragmentado en normas parciales, la nueva estructura permite aplicar políticas por zonas, barrios o sectores específicos, con diagnósticos integrales, objetivos definidos y participación ciudadana obligatoria.
Planes, convenios y polígonos
En el capítulo de planificación, se crean los planes integrales de zona (PIS), planes de barrio (PB), planes de áreas de regeneración urbano-ambiental (Parua) y planes de áreas de integración socio-urbana (Paisu), cada uno con objetivos particulares de intervención urbana. Todos deben incluir evaluación ambiental, criterios de sostenibilidad, indicadores normativos y procesos participativos.
En cuanto a la concertación, se deroga la ordenanza N° 12.077 de convenios urbanísticos y se crea un nuevo marco que exige mayor transparencia, con registro obligatorio, cálculo técnico del beneficio generado y una participación mínima para el municipio del 10 por ciento, que se eleva al 15 por ciento en áreas de urbanización diferida.
También se incorporan los polígonos de actuación concertada (PAC), que permiten la densificación controlada o regeneración de sectores deprimidos. Cada PAC debe definir un área significativa, justificar su elección, establecer metas urbanísticas, prever impacto ambiental y mecanismos de integración social.
El capítulo de sostenibilidad introduce nuevas figuras como parcelas verdes, manzanas sostenibles y equipamientos urbanos sustentables.
Estas herramientas deberán cumplir con parámetros sobre eficiencia energética, captación de agua, vegetación nativa, suelos permeables y movilidad sustentable. La norma también refuerza el Fondo de Reparación Urbanística y crea un registro público de todos los instrumentos aplicados.
Posturas en el recinto
Durante la sesión, el presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano, Pedro Altamira (Hacemos Unidos), defendió el proyecto como una “oportunidad para consolidar un marco normativo que articule planificación, concertación y sostenibilidad en beneficio de toda la ciudad”.
Sostuvo que la ordenanza apunta a enfrentar los desafíos urbanos de una Córdoba metropolitana: “Cada transformación debe ser el resultado de procesos integrados, transparentes y con beneficios equitativos”, afirmó.
El concejal Juan Balastegui (Unión Cívica Radical) respaldó la aprobación de la ordenanza, aunque planteó que su eficacia dependerá de un plan integral de ciudad. “Es una herramienta que debe ser impulsada por un plan maestro con objetivos claros. La ciudad necesita saber hacia dónde y cómo debe crecer”, advirtió.
Balastegui destacó cuatro mejoras introducidas a instancias del radicalismo: la conversión de los instrumentos de planificación en normas vinculantes; mayor transparencia con un registro obligatorio de convenios; la formalización de la captura de plusvalía urbana; y la exigencia de red cloacal para autorizar mayores densidades.
“Las modificaciones han transformado al proyecto en un instrumento más robusto y justo”, dijo. Y reclamó reducir los tiempos de aprobación de proyectos privados: “Deben establecerse plazos fatales. Hoy se demoran tres años, y eso vuelve inviable cualquier iniciativa en este contexto económico”.
Críticas opositoras
Desde el Frente de Izquierda, Laura Vilches votó en contra y cuestionó el contenido, el proceso y la orientación general de la norma. “Este proyecto se hizo al servicio del desarrollismo urbano, que transforma la vivienda en una commodity para la renta inmobiliaria. No atiende la emergencia habitacional ni garantiza derechos para las mayorías”, expresó.
Denunció la eliminación de la obligación de ceder suelo para vivienda social y la falta de respuesta del Ejecutivo a pedidos de informe sobre ese punto. También calificó las audiencias públicas como “un simulacro sin efectos reales”.
Otra voz opositora fue la de Graciela Villata (Frente Cívico), quien rechazó la norma por considerar que no se sustenta en un plan director urbano.
“Una ciudad no se diseña con ordenanzas aisladas. Primero hay que consensuar hacia dónde queremos que crezca Córdoba”, afirmó. Criticó el contenido técnico por su complejidad y superposición de figuras, y pidió mayor claridad en los objetivos. “Nos están pidiendo un cheque en blanco al Ejecutivo, sin que sepamos cuál es el proyecto de ciudad”, dijo.
Villata también objetó la falta de mecanismos claros para evitar la gentrificación en zonas a densificar, la ausencia de definiciones sobre loteos sociales y el carácter no vinculante de las audiencias públicas. “Se escuchan a los vecinos, pero no se cambia una coma entre la primera y segunda lectura. Eso no es participación real”, advirtió.
Entre las demás posturas, el concejal Gabriel Huespe (Ciudadanos) votó a favor, mientras que Jessica Rovetto (Cordobeses por la Libertad) lo hizo en contra. La concejala radical Verónica Garade de Panetta optó por la abstención.
