El mercado inmobiliario tiene una grieta sobre el índice de actualización más utilizado, según la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA). Mientras que para viviendas se utiliza mayormente el Índice para Contratos de Locación (ICL), los comercios tienden a optar por el índice de precios al consumidor (IPC).
Para entender: el ICL tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del IPC y de la remuneración imponible de los trabajadores estatales (Ripte). Mientras que el IPC es el indicador que mide la evolución promedio de los precios de un conjunto de bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares residentes en un área determinada. Es el indicador de inflación o costo de vida.
De acuerdo con la Fira, en mayo en Córdoba se han registrado 2.225 viviendas familiares y 675 comercios en situación de alquiler, sumando un total de 2.900 inmuebles. Para las viviendas, el 61% de los contratos han sido ajustados según el ICL, mientras que el 39% restante se rige por el IPC.
En contraste, en los contratos comerciales, el 72% de los ajustes se han realizado con base en el IPC, el 24% con el ICL, y el 4% restante ha utilizado otros mecanismos no especificados.
Para comparar: si se parte de un contrato de locación de $ 300 mil en abril y con un acuerdo de revisión trimestral, en julio con el IPC se pagaría $ 360.372, mientras que con el ICL costaría un 20,79% más, es decir, $ 435.278.
Ante este escenario, Sebastián Rodríguez Metayer, secretario de prensa de Fira, considera que elegir entre uno y otro índice “hoy es muy difícil porque todo depende de qué lado de la vereda te pongas”.
Metayer explicó que “el ICL en el último bimestre superó ampliamente al IPC, es decir que todos aquellos contratos que quisiéramos actualizar hoy por el ICL estarían por encima del IPC, pero como este sacó ventaja al principio de año, se podría decir que existe una cierta paridad en un plazo más largo”.
“En los próximos meses, si se especula por una cierta estabilidad inflacionaria, el ICL va a ser superior al IPC”, entendió el secretario de prensa de FIRA y continuó: “Hoy, al propietario le conviene el ICL, mientras que al inquilino le conviene el IPC, pero todo está relacionado con cómo se vaya dando el período inflacionario de nuestro país”.
En tanto, Matías Mergherian, de Disset Inmobiliarios, argumentó que “económicamente al que alquila le conviene el IPC porque técnicamente el salario debería ir recuperándose, entonces el ICL debería seguir creciendo porque tiene el compuesto del salario, que el IPC no lo tiene”.
Es así que explicó que esto se va ir modificando o no de acuerdo con cómo se dé “el impacto de la recuperación del poder adquisitivo del salario, que tiene mucho porcentaje en ICL y es algo más marginal en el IPC”.
Por su parte, Mergherian consideró que el punto clave es monitorear “cómo se va acomodando el mercado”, que depende en mayor o menor medida de la cantidad de oferta y la posibilidades de negociar que tiene cada inquilino o cada propietario en particular.
Maximiliano Vittar, titular de Inquilinos Córdoba, sostuvo que “el IPC solamente tiene en cuenta la inflación en cambio el ICL tiene en cuenta en partes iguales la inflación y el Ripte, que es el promedio de las remuneraciones de los trabajadores formales en un 50%”, pero remarcó que “para el inquilino lo mejor sería el índice de la casa propia, que fue el que se aprobó en la última Ley de Alquileres, en septiembre del año pasado, donde pondera entre dos cuestiones; y la que es más baja, que sería muchas veces el salario, es la que se toma en cuenta”.
Predominan contratos de 24 meses
La duración de los contratos en Córdoba muestra una clara preferencia por los plazos de dos años, tanto en viviendas como en comercios. En el sector residencial, el 85% de los cordobeses firmaron contratos de 24 meses, mientras que el 9% optó por seis meses; el 3%, por tres meses, y el 3% lo hizo por otros plazos.
En el ámbito comercial, el 72% de los contratos también tienen una duración de 24 meses, el 8% son de seis meses, el 4% de 12 meses y el 16% de otros plazos variados.
La actualización y sus plazos
En cuanto a la actualización de los contratos, la mayoría de los alquileres de viviendas en Córdoba se actualizan de manera cuatrimestral, representando un 67%, seguido de un 27% que se actualizan semestralmente y solamente un 6% lo hace trimestralmente.
Para los comercios, las actualizaciones son más diversas, el 48% de los contratos se ajustan cuatrimestralmente, el 32% trimestralmente y el 20% semestralmente.
¿Cómo vienen los pagos?
La puntualidad en los pagos de alquiler también ha sido un punto de análisis para Fira.
En el mes de mayo, el 0,58% de los contratos de viviendas registró un pago parcial y el 0,36 % no cumplió con el pago. En el caso de los comercios, el 0,68% tuvo pagos parciales y el 0,92% registró incumplimientos.
Este bajo porcentaje de incumplimiento en los pagos refleja una relativa estabilidad en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, tanto por parte de los inquilinos de viviendas como de los comerciantes.
Y refleja que, a pesar de las complicaciones económicas para las familias, en medio de una crisis en la que el salario real sigue perdiendo poder adquisitivo, las familias y los comerciantes continúan haciendo un gran esfuerzo para cumplir con el pago mensual de sus contratos.
