Un grupo de 45 desarrollistas privados impulsa un ambicioso proyecto para transformar un sector degradado de barrio Güemes, en la ciudad de Córdoba. La iniciativa propone regenerar 30 hectáreas entre avenida Vélez Sársfield y La Cañada, mediante la construcción de torres residenciales, oficinas, espacios culturales y equipamiento urbano, con nueve hectáreas destinadas a espacios verdes.
El plan fue elaborado por el estudio porteño MRA+A, que dirige el arquitecto Fernando Sabatini, por encargo de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc). Se presentó en la segunda y última jornada de Proyectar Córdoba 2025, evento que contó a La Voz como media partner.
Prevé construir un millón de metros cuadrados en un entorno de macromanzanas y edificios de distintas alturas, articulados por corredores verdes, plazas y una gran explanada peatonal.
Según la Ceduc, la inversión estimada es de 1.520 millones de dólares. El desarrollo se proyecta en un plazo de ocho años, con una generación prevista de 14 mil puestos de trabajo directos e indirectos y un impacto económico de 1.824 millones de dólares en el PBI de la ciudad. Representaría un crecimiento acumulado del 1,63 por ciento.
La propuesta se estructura como un modelo de urbanismo regenerativo. Parte de la premisa de liberar el suelo y construir en altura para mejorar la ventilación, la iluminación y la integración de usos. Según Sabatini, se busca una “ciudad respirable”, con una lógica inversa a la expansión periférica y con foco en la densificación sustentable.
La intervención contempla una conexión vial entre la rotonda de la plaza de las Américas y la avenida Julio A. Roca. También propone una obra hidráulica-paisajística sobre el cauce de La Cañada, con el fin de integrar ese eje al sistema de espacios verdes de la ciudad.
Güemes Sur
El sector elegido presenta altos niveles de informalidad, inseguridad y deterioro urbano. Según relevamientos del sector privado, entre el 70 y el 80 por ciento de las propiedades están en venta.
El plan se propone activar un “círculo virtuoso” que permita renovar el área y, al mismo tiempo, generar oportunidades de relocalización para los actuales propietarios.
Lucas Salim, presidente de la Comisión de Planificación de Ceduc, señaló que el proyecto nació como una iniciativa interna de la cámara para pensar el largo plazo. “La ciudad pierde habitantes que se van a la periferia. Necesitamos generar zonas atractivas para que la gente quiera quedarse”, afirmó.
Güemes fue seleccionada entre tres zonas evaluadas, por su proximidad con Nueva Córdoba y su potencial inmobiliario.
El modelo contempla escenarios múltiples: desde quienes venden sus propiedades para relocalizarse hasta quienes optan por permanecer. “No habrá expropiaciones. El que no quiera vender puede quedarse. Es parte de la lógica del proyecto”, aseguró Salim.
La propuesta prevé una gestión urbanística innovadora, que articule inversión pública y privada. Se va a presentar en el espacio del Consejo de Planificación, integrado por universidades, la Municipalidad y entidades del sector.
El municipio trabaja en paralelo en un nuevo esquema de concertaciones urbanísticas y un cambio normativo para permitir la ejecución del plan, que será tratado en el Concejo Deliberante.
Lo arquitectónico
Desde lo arquitectónico, el proyecto se diferencia de modelos como Nueva Córdoba, con pulmones de manzana cerrados y edificios con escasa ventilación. En su lugar, se plantean agrupamientos con perímetro libre, espacios verdes entre construcciones y altura variable. Se busca garantizar iluminación, ventilación cruzada, vistas largas y accesos abiertos al espacio público.
La reconfiguración del barrio apunta a diversificar su perfil productivo. Hoy predomina una matriz de comercio y turismo. Con la incorporación de viviendas, oficinas y espacios culturales, se proyecta un entorno de usos mixtos, con mayor dinamismo social y económico.
El patrimonio arquitectónico fue también considerado. Sabatini explicó que no se prevé demoler construcciones de valor, aunque advirtió que Güemes no posee un conjunto edilicio relevante en términos históricos. Entre los edificios existentes, la antigua cárcel podría transformarse en un espacio educativo, como parte de la intervención.
Uno de los desafíos centrales del proyecto es que se trata de una zona ya habitada, con trazas y usos consolidados. La intervención se plantea como un proceso gradual, con “gradientes de éxito” que contemplan diferentes niveles de avance. Por ejemplo, algunas manzanas podrían quedar sin transformar, conviviendo con el nuevo trazado urbano.
El modelo toma como referencia procesos de renovación urbana como el de Puerto Madero, en Buenos Aires. Aunque allí se trató de una zona industrial, los desarrollistas destacan similitudes en la lógica de transformación, la inversión privada y el impacto urbano y económico.
El proyecto prevé un esquema escalonado de inversión, que permitirá incorporar nuevos actores del sector privado, tanto locales como de otras provincias. Según Ceduc, esto facilitaría acelerar los plazos de ejecución.
Entre los beneficios esperados se enumeran la mejora de la seguridad, el aumento de la presencia de personas en las calles y la recuperación de un sector con altos índices delictivos. La intervención apunta a generar un entorno con mejor calidad de vida, mayor integración urbana y nuevas oportunidades de desarrollo.
El proyecto fue presentado públicamente durante la jornada final de Proyectar Córdoba 2025. Actualmente, se encuentra en etapa de revisión técnica y evaluación normativa, en articulación con el municipio y otros actores institucionales.
