Mediante el decreto 533/2023, publicado este miércoles en el Boletín Oficial, el Gobierno nacional promulgó la nueva ley de alquileres que fue aprobada por el Congreso la semana pasada y que intenta traer certidumbre a millones de inquilinos en medio de la crisis económica que atraviesa el país.
La nueva ley plantea dos cambios clave con relación a los contratos firmados hasta hoy: ahora los alquileres tendrán un ajuste cada seis meses –antes era una vez al año– y el porcentaje de ese incremento será sobre la base del coeficiente Casa Propia.
La duración seguirá siendo de tres años, pero ya no corren más el ICL del Banco Central ni el ajuste anual: el nuevo índice por aplicar se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación durante el mismo período.
Las repercusiones
Desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic), sostuvieron que realizar un análisis sobre su entrada en vigencia sería apresurado. “Es muy repentino, estamos a una semana de las elecciones en un contexto de gran incertidumbre. Más bien existe una expectativa a futuro”, expresó su presidente Lucas Bergo. En la misma línea se expresó Alejandro Hadrowa, referente de la inmobiliaria Butigliengo y presidente en Colegio Profesional de Inmobiliario Córdoba.
Para Severo Sosa Barreneche, asesor de Duit Propiedades, más allá de que la ley que comenzó a regir, “los contratos no se van a cerrar”. “Estamos en un mercado con falta de oferta y hay una demanda habitacional seria”, indicó.
Sin embargo, desde el sector inmobiliario, la principal crítica es que esta ley no solucionará la falta de propiedades en alquiler. “Esta reforma comenzó con el pie izquierdo. Nos encontramos con una ley promulgada a una semana de las elecciones, cuando de las tres fuerzas políticas con posibilidades de liderar el país, dos votaron en contra y plantearon que esta ley no iba a resolver el problema de la falta de oferta, la principal razón de esta crisis de alquileres”, dijo Bergo.
De esta manera, para que cambie el contexto actual, las inmobiliarias indicaron que es clave generar un incentivo que aumente la oferta de propiedades en alquiler.
“Sobre la base de la ley de oferta y demanda, si no logramos la mejora sustancial en la oferta, difícilmente mejore la situación al nivel que necesitamos como sociedad. No podemos hacer caso omiso a que somos un país sin crédito hipotecario y sin vivienda social, y necesitamos de los dueños particulares e incentivarlos para que vuelvan a volcar sus ahorros al dólar ladrillo con la finalidad de una renta permanente”, advirtió el presidente de Cacic. Y agregó: “Si no logramos un incentivo sustancial para aumentar la oferta, difícilmente cambiemos la situación, vamos a continuar con la escalada de valores locativos, la falta de alternativas, un mercado retraído y miles de familias sin poder encontrar opciones dignas y coherentes para vivir”.
Por su parte, Maximiliano Vittar, referente de Inquilinos Córdoba, el desafío será que se cumpla la ley y que se aplique. “Si no, vamos a seguir en la misma situación; más que una ley de alquileres, será una ley de la selva”.
¿Qué pasará con los contratos vigentes?
Quienes tienen un contrato en marcha deben tener claro que hasta que finalicen (de tres años de duración) mantendrán el ajuste anual y sobre la base del ICL, los puntos establecidos por la ley sancionada en julio de 2020.
Este es un proceso que se parece a lo que sucedió cuando se sancionó en julio de 2020 la ley de alquileres hasta este miércoles en vigencia: los contratos que ya estaban en marcha mantuvieron sus condiciones hasta su finalización.
¿Aumento de precios?
Desde Cacic, consideraron que los nuevos contratos arrancan con desajustes. “Se utiliza un índice no consultado y decidido políticamente que, ante una simulación de como hubiese impactado para atrás, muestra estar disociado a la realidad inflacionaria y por debajo del índice anterior”, sostuvo Bergo.
“Con esta ley de alquileres con un plazo de tres años de duración y una actualización por un índice que está aproximadamente un 30% debajo de la inflación real, se vuelve a dejar al propietario desestabilizado. A corto plazo, lo que pasará es una suba de alquileres, pero que también se da por la inflación, es decir, por una sumatoria de cosas”, apuntó Sosa Barreneche.
Expectativa electoral
Para las cámaras inmobiliarias, las modificaciones terminan teniendo el mismo impacto final que la ley anterior o incluso peor en los contratos. Sin embargo, rescatan los beneficios fiscales como un cambio positivo y con el horizonte del perfeccionamiento de los mismos.
Es relevante destacar que dos de las tres principales fuerzas políticas que compiten en las próximas elecciones, específicamente los diputados de Javier Milei (La Libertad Avanza) y de Juntos por el Cambio (cuya candidata a presidenta es Patricia Bullrich), votaron en contra de las modificaciones a la ley que hoy entró en vigor. Razón por la que no se descarta que en el caso de que alguna de estas fuerzas políticas gane las elecciones presidenciales derogue la nueva norma.
Punto por punto, la nueva ley
De esta manera, la nueva ley que rige desde hoy establece:
- Contratos de tres años. “Deberán ser estipulados “en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses”.
- Actualización del precio de los alquileres. “Los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA”.
- Monotributo. “Los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo”, establece la ley.
- En moneda nacional. También fija que cualquier “publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional” y elimina la posibilidad de los pagos a inquilinos por adelantado.
- Beneficios impositivos. Los propietarios no pagarán Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler. Tampoco pagarán el Impuesto al Cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren “debidamente registrados” ante la Afip.
- Ganancias. Además, las “partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación”.
