El costo de las expensas en los edificios de la ciudad de Córdoba acumula un incremento de entre el 65% y el 70% en lo que va del año, y aunque el nivel de mora no se ha disparado a niveles alarmantes, los consorcios están achicando todo lo posible su nivel de gastos para poder seguir funcionando.
Así se lo aseguró a La Voz Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, que nuclea a los administradores de edificios de la ciudad capital.
“En el primer semestre, las expensas aumentaron algo por debajo de la inflación general, alrededor de un 65%, aunque en algunos edificios con mayores servicios puede llegar hasta el 70%”, explicó el administrador.
No obstante ello, admitió que los gastos comunes vienen subiendo todos los meses, y que si el ajuste no ha sido mayor –como en Buenos Aires, donde algunos estudios hablan de un alza del 100%– es porque los consorcios están achicando al máximo los servicios de los edificios.
Respecto de igual mes del año pasado, el incremento en el valor de las expensas llega al 220% o 230%, dependiendo del tipo de edificio y de los servicios que tiene.
En alza
Según Viqueira, todos los gastos que componen las expensas de los edificios han aumentado sensiblemente en la primera mitad del año, especialmente en el primer trimestre.
“El rubro vigilancia es el que más subió, hasta un 300% en el último año, lo que impacta de lleno en los presupuestos de los consorcios porque representa un tercio del valor total de las expensas”, detalló.
A ello se sumó en marzo último un importante acuerdo paritario de los encargados de edificios, que los consorcios están trasladando en cuotas a las expensas. Ahora, en el segundo semestre, se estima que las subas de sueldos para los porteros seguirán el ritmo de la inflación.
Con los servicios, el mayor impacto que sienten los consorcios viene por el lado de la boleta de la energía eléctrica por el consumo de los espacios comunes, ya que los edificios han perdido todos los subsidios de los que gozaban hasta el año pasado.
“Hay facturas que se han duplicado de un mes para el otro, y la electricidad tiene un ponderación del 6% al 8% en el total de gastos de un edificio”, explicó Viqueira.
Todo ello ha llevado a que, por ejemplo, un departamento de un dormitorio en un edificio de 50 unidades en barrio Nueva Córdoba, con 10 horas de vigilancia nocturna y portería, pague hoy unos $ 70 mil de expensas.
Para un departamento más grande, de dos o tres dormitorios, en un edifico con similares características, los gastos comunes ya rondan o superan los $ 100 mil mensuales.
Según Viqueira, a pesar de la suba en las expensas, los niveles de mora no han crecido significativamente. La mora judicializada ronda el 2% aproximadamente, aunque la mora corriente (que implica un retraso de dos a tres meses en el pago) se ubica en torno al 15% o 20% de total de unidades de cada torre de departamentos.
“Hay un trabajo de hormiga de todos los administradores para tratar de que aquellos que están con mora, paguen. Para que la situación no pase a mayores, tanto para las familias como para los consorcios”, afirmó.
El administrador dijo que permanentemente reciben a propietarios o inquilinos que piden refinanciaciones o más tiempo para ponerse al día con sus deudas de expensas. “Se trata de armar planes de pago con menos punitorios o alguna quita de intereses. Siempre con límites, porque los presupuestos de los consorcios están muy ajustados. Siempre se ve caso por caso”, explicó Viqueira.
Recortes
Frente a esta situación, el achique en los servicios de los edificios está hoy a la orden del día, y muchos planes de inversión para mantenimiento están pospuestos hasta que la situación mejore.
El principal recorte pasa actualmente por los servicios de vigilancia. Mientras algunos consorcios reducen la cantidad de horas con vigiladores en la puerta o el interior de los edificios, otros directamente eliminan el servicio.
“Eso trae complicaciones en materia de seguridad, pero sobre todo a nivel de la convivencia interna de los edificios. Los vigiladores muchas veces median entre vecinos por problemas de ruidos o asisten en horario nocturno frente a alguna emergencia. Pero la verdad es que muchos ya no pueden pagar por ese servicio”, dijo el vicepresidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal.
Con la portería sucede algo similar, pero para muchos consorcios no es tan fácil reducir las horas de encargado o decidir una desvinculación. “Hay una relación laboral que cumplir, y eso complica tomar algunas decisiones”, indicó Viqueira.
En todo caso, cuando un portero se jubila, en ese momento se decide contratar otro por menos horas o reemplazar esa tarea por una compañía de limpieza tercerizada.
El otro recorte que hoy están aplicando los edificios pasa por los gastos de mantenimiento. Sólo se están realizando aquellas obras indispensables. “Todo aquello que es extraordinario, se está posponiendo, como la modernización de ascensores o la pintura exterior”, lamentó Viqueira. “Son obras muchas veces millonarias y los consorcios no están en condiciones de hacerlas”, dijo.
Cuántos son
Según datos del último Censo Nacional, el 25,7% de las 560.755 viviendas que hay en Córdoba Capital son departamentos en altura o monoblocks: suman, en total, unas 145 mil unidades habitacionales. En la mayoría de esos edificios hay consorcios que administran los gastos comunes y sus residentes deben pagar expensas mensualmente. Los que tienen ascensor y servicios de vigilancia son los que más pagan.
Alquileres
En los últimos años las expensas vienen representando una proporción cada vez mayor del valor de un alquiler. Por ejemplo, un inquilino que paga $ 340 mil de alquiler por un departamento en Nueva Córdoba de un dormitorio, debe asumir también entre $ 100 mil y $ 120 mil de expensas. Más de un tercio del valor de la renta. Y a ellos deben sumarse los pagos de impuestos provinciales y municipales.
En el country
En los barrios privados y countries la suba de las expensas también está complicando a las familias que allí residen. Hay barrios privados de nivel medio que hoy están afrontando gastos comunes que superan los $ 300 mil por mes, mientras que otros de mayor jerarquía superan los $ 500 mil. En muchos de ellos están discutiendo qué hacer con los servicios de vigilancia, que representan hasta el 80% del gasto total.
