La frase “algo tiene que pasar para que cambie algo” sugiere que para lograr un cambio significativo es necesario que ocurra un evento traumático que impulse o provoque esa modificación.
Lamentablemente el derrumbe de uno de los muros laterales de la torre “María Reina V” en bulevar San Juan al 660, de barrio Güemes en Córdoba capital, con la consecuente muerte de un hombre de 32 años, provocó estupor en la sociedad y el cuestionamiento a quien le corresponde velar por la seguridad pública.
La primera respuesta de las autoridades locales fue que la responsabilidad de la construcción es de los profesionales intervinientes y que son los consorcios los que deben velar por la conservación de los edificios.
En la práctica, la ordenanza municipal N° 11.157 establece que deben realizarse verificaciones obligatorias desde los 10 años del certificado de final de obra, pero esta pretensión está lejos de cumplirse.
Una modificatoria del Código de Edificación establece una serie de disposiciones en torno a la seguridad, calidad y funcionalidad para la construcción y mantenimiento de edificios.
“Existe un universo de situaciones. Desde aquellos consorcios que directamente no cumplen la norma, pasando por aquellos que pagan la multa y nada cambia, hasta los que realizan modificaciones pero no son suficientes, e incluso otros que hacen bien las cosas”, reconoció el subsecretario de Obras Privadas y Uso del Suelo de la Municipalidad de Córdoba, Gustavo Bacile.
Frente a este panorama, el municipio capitalino adelantó que cambiará su estrategia de control del Código de Edificación y en los próximos días comenzará a notificar a todos los consorcios la necesidad de cumplir con su obligación de conservación.
Varias voces ya habían pedido públicamente un cambio en el modo en que el Ejecutivo hiciera cumplir la norma y ejerciese su “poder de policía”.
Uno de ellos fue el ingeniero civil Javier Piccolo. “La actual ordenanza al delegar toda la responsabilidad a los consorcios provoca que la mayoría de ellos pateen sus obligaciones para adelante y desde la Subsecretaría de Obras Privadas no existe un control expeditivo”, dijo.
Desde el Palacio 6 de Julio entienden que la potestad definida como autoridad de aplicación en el marco normativo no alcanza en el contexto actual donde la falta de ejecución de obras de mantenimiento puede provocar lesiones e incluso muertes.
“Los que no presenten un plan de conservación de fachadas, medianeras y veredas serán intimados. Se pondrán plazos, multas e incluso podrá procederse a algún tipo de clausura”, aseguró Bacile.
Obligación de conservación
Entre las disposiciones, la ordenanza obliga al propietario a conservar la totalidad del edificio en perfecto estado de solidez e higiene, a fin de que no pueda comprometerse la seguridad, salubridad y estética urbana. En cuanto a la fachada, indica que deberá mantenerse en buen estado por renovación del material, revoque o pintura.
Sin embargo, en la práctica la regla es que son excepcionales los casos en los cuales los propietarios de edificios realizan un mantenimiento de sus fachadas y si no hay una denuncia, se ignora.
La única herramienta de actuación directa es a través de la denuncia de un vecino a través del 147 o personalmente en los CPC. De esa manera se envía personal de Bomberos o Defensa Civil a realizar un relevamiento y se intima al propietario.
Con el cambio de estrategia, la Municipalidad retoma un rol activo en la prevención de posibles incidentes. “Queremos ser efectivos, no dejar un papel en un buzón”, dijo el funcionario.
Riesgo alto e inactividad
Para el especialista en patología de la construcción, Enrique Zanni, existe una baja noción de peligro frente a un riesgo importante de desprendimientos en altura. “Caminar hoy por algunos sectores del Centro o Nueva Córdoba es una amenaza”, indicó.
Al frente de una consultoría especializada hace más de 30 años, recordó que el colapso del edificio de 12 pisos en Miami en 2021 provocó una gran cantidad de consultas. “Es muy poco probable que se derrumbe un edificio por completo. Sin embargo la caída de vidrios o mampostería si es más común”, advirtió el especialista.
Al día siguiente de la tragedia de bulevar San Juan la consultora recibió dos requerimientos telefónicos sobre consorcios que tienen edificios con revestimiento de ladrillos. pero tan solo quedó en un dialogo y no concretaron una inspección técnica.
Ante la consulta sobre cuáles son los desprendimientos que más ocurren en la Capital, Zanni advirtió que la caída de vidrios y revoques en altura son los más habituales. “En un edificio tuvieron que esperar que se les caigan vidrios de tres pisos distintos para actuar en consecuencia”, contó.
En los registros de sus intervenciones conviven edificios nuevos y más añosos: “Las consultas que recibimos generalmente son cuando ya se observan síntomas”. Zanni junto a un grupo de colaboradores elabora un presupuesto y luego concretan una inspección técnica.
Una administradora de larga trayectoria que prefiere el anonimato sostuvo que en la mayoría de los casos los dueños de unidades de un edificio no asocian sus propiedades a una casa a la cual se le necesitan realizar arreglos de vez en cuando. Por tanto, son poco propensos a afrontar expensas extraordinarias necesarias para el mantenimiento.
“No quieren gastar y en algunas ocasiones optan por vender el departamento y que el gasto lo realice otro. Falta responsabilidad y empatía”, expresó.
Programa de evaluación
En este contexto Zanni consideró que implementar un programa de evaluación estructural obligatoria “solucionaría el 99% de los problemas”.
Hace algunas semanas el concejal Ricardo Moreno (Hacemos Unidos por Córdoba) presentó un proyecto de ordenanza para la creación del Programa Municipal de Evaluación Estructural Obligatoria de Edificios (PMEOE), con el objetivo de prevenir derrumbes y accidentes mediante inspecciones técnicas en los edificios con más de 30 años de antigüedad.
Sin embargo a la luz de lo ocurrido en barrio Güemes bien podría considerarse que la inspección técnica pueda realizarse mucho antes. El proyecto “María Reina V” comenzó en el 2010 y tuvo denuncias por desprendimientos previos, según relataron los vecinos.
El patólogo sugirió que podría instrumentarse una herramienta digital ágil y razonable que tipifique el riesgo para propios y terceros y permita la posibilidad de intimar por incumplimiento.
Para ello deberán observarse el material, revoque, pintura y mantenimiento de frentes y contra frentes –incluidos balcones, terrazas, barandas, carteles, marquesinas, toldos, maceteros, antepechos, soportes e instalaciones–.
Un proyecto que no prosperó
La visión de una herramienta integral de control de las estructuras de los edificios de la ciudad de Córdoba había sido concebida por la ex concejala del Frente Cívico, Alejandra del Boca, en 2006, cuando se agregó al Código de Edificación la obligación del propietario relativa a la conservación de sus inmuebles en altura.
Entre los fundamentos pretendía evitar que la falta de conservación de edificios provoque daños innecesarios y a un costo de reparación muy superior al de mantenimiento.
“Dicha conservación conlleva un aumento de la durabilidad material de la edificación, alargando su vida útil, aumentando el control, higiene y seguridad de las personas y manteniendo e incluso incrementando el valor del inmueble”, puede leerse en el texto.
Sin embargo el Concejo Deliberante de ese entonces se limitó solo a incorporar la obligatoriedad de revisiones técnicas de edificios y un cuadro de periodicidad pero no puso el foco en el rol de la autoridad de aplicación.
En el artículo 10 del proyecto de ley original establecía que si del informe técnico se observaba “la necesidad de acometer obras para alcanzar las condiciones exigibles de estabilidad, seguridad y consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad, seguridad edilicia, o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación de que se trate, la autoridad de aplicación debía intimar a los propietarios para que en el plazo máximo de 60 días soliciten autorización municipal para la ejecución de las obras correspondientes”.
Luego la Municipalidad de Córdoba, a través de la dirección correspondiente debía dictar la orden de ejecución de obra y ordenar medidas de seguridad, fijando un plazo para su ejecución, en los casos que la inspección realizada determine un peligro inminente para las personas o cosas.
En el artículo 12 establecía que ante el incumplimiento de la obligación de efectuar la inspección técnica, la autoridad de aplicación procedería a intimar al cumplimiento en 60 días con advertencia de imposición de multas coercitivas y ejecución subsidiaria.
“En caso de que el propietario persistiese en el incumplimiento la autoridad de aplicación podrá proceder a realizar la inspección subsidiariamente, notificando al interesado de la identidad del profesional designado para realizar la inspección y el importe de los honorarios a percibir por éste", sentenciaba el artículo 13.
Experiencias positivas
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires todo edificio, vivienda o local comercial que tiene más de 15 años de antigüedad de construcción debe contar con un informe firmado por un profesional que certifique que esa fachada está en buen estado de conservación.
Es un trámite online en el que interviene el Consejo Profesional que emite el certificado bajo la supervisión de la Agencia Gubernamental de Control.
En España la exigencia mayormente es para edificios que cumplen 50 años desde su construcción. Es un programa más complejo ya que tiene por objeto comprobar tres cuestiones fundamentales: estado de conservación, cumplimiento de normativa sobre accesibilidad universal y diagnosticar su grado de eficiencia energética.
Por ejemplo, en las regiones del sur de ese país, como Sevilla y Málaga, el Ayuntamiento –órgano de gobierno local– envía a las comunidades un aviso de que ya se cumple el plazo para realizar la inspección con la advertencia de diferentes medidas en caso de incumplimiento.
Protocolo de intervención
Para Zanni los pasos lógicos que debiera dar el profesional interviniente ante una situación de lesión edilicia, son los siguientes:
- En caso de existir riesgo de estrago o colapso estructural, tomar medidas inmediatas tendientes a salvar vidas y bienes (disponer la evacuación del edificio, apuntalar, entre otras).
- Reconocer la lesión principal y tratar de determinar sus causas. Verificar si está en actividad.
- Sondear la posible presencia de lesiones secundarias o “de rebote” (recordar que en ocasiones, éstas terminan siendo más graves que las propias lesiones principales).
- Con el relevamiento e inspección de la obra, más la realización de los estudios necesarios (pruebas hidráulicas, cateo de cimientos, estudio de suelos, ensayos destructivos o no), se procede a elaborar un diagnóstico. En algunos casos, puede también realizarse un pronóstico sobre cómo evolucionará la lesión.
- En base a diversos factores (técnicos, económicos, disponibilidad de tiempos, posibilidad de conseguir repuestos, entre otros), se debe tomar la decisión con respecto al camino a seguir: reparar, reemplazar o demoler. La opción entre éstas alternativas suele ser consensuada entre el profesional y la persona que se encarga de realizar el trabajo.
- Elaboración del proyecto ejecutivo (con todos los detalles constructivos necesarios para su materialización).
- Ejecución de la obra resuelta.
- Comprobación de la efectividad de los trabajos efectuados (pruebas de carga estructural, pruebas hidráulicas o manométricas, pruebas de impermeabilidad, entre otras).
- Reparación de los síntomas visibles y cosmética general.
- Documentar lo realizado en un legajo de obra, a fin de dejar constancia para futuras eventualidades.
