El derrumbe de un muro lateral en un edificio ubicado en bulevar San Juan al 600 de barrio Güemes (que limita al sudoeste con el Centro de la ciudad de Córdoba) puso sobre la mesa las responsabilidades acerca del estado de esa estructura.
Sin embargo, la normativa vigente es clara acerca de las inspecciones que realiza el municipio y quién tiene la responsabilidad sobre la calidad constructiva.
Para construir un edificio en la ciudad, el procedimiento administrativo está claramente definido en el Código de Edificación, ordenanza 9.385.
En el este caso, son edificaciones de más de cuatro unidades funcionales o con más de 250 metros cuadrados de superficie cubierta, como edificios de departamentos, clínicas, oficinas o centros comerciales.
El expediente se inicia con la presentación de un pedido de permiso de edificación. Este debe incluir una declaración jurada del propietario y del profesional interviniente; el plano del proyecto con carátula reglamentaria; constancia del registro profesional ante el colegio correspondiente; el pago de derechos municipales, y los informes de factibilidad exigidos, según el tipo y el impacto del edificio proyectado.
Este trámite se puede hacer de manera digital desde el año pasado. Incluso, para ciertas construcciones se utiliza el sistema BIM, que automatiza el control sobre el cumplimiento de las ordenanzas en los planos.
La segunda etapa obligatoria es la presentación del aviso de avance de obra. Este trámite habilita la realización de las inspecciones municipales. Para las obras tipo 2, son obligatorias al menos dos: una cuando se alcanza el nivel de capa aisladora y otra al concluir la estructura portante del edificio.
En caso de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, también debe acreditarse el cumplimiento de la Ley de Prehorizontalidad.
Para qué son las inspecciones
El sentido de las inspecciones es verificar que la obra cumpla con las disposiciones del Código de Edificación. Sin embargo, y tal como lo establece la ordenanza de manera explícita, estas inspecciones no garantizan la calidad de los trabajos, que sigue siendo responsabilidad exclusiva de los profesionales que intervienen en el diseño y la construcción.
“El permiso autoriza el inicio de la actividad. El profesional a cargo de la dirección técnica de la obra está obligado por ordenanza a solicitar inspecciones municipales en etapas clave”, explicó Gabriel Sánchez, arquitecto especialista en Higiene y Seguridad, en declaraciones al programa Posta, así son las cosas, de Canal C.
De acuerdo con el artículo 1.4 de la ordenanza, los propietarios, constructores y profesionales son solidariamente responsables del cumplimiento de todas las exigencias administrativas y técnicas. Esto incluye tanto las condiciones de seguridad estructural como el respeto a las normas urbanísticas vigentes.
El artículo 1.5.1 introduce una distinción clave entre dos tipos de control: el normativo y el técnico. Según el Código, la Municipalidad sólo ejerce control normativo, lo que implica verificar que el proyecto y la obra respeten las disposiciones legales y urbanísticas.
No se responsabiliza por la calidad técnica de lo construido, que recae exclusivamente en los profesionales intervinientes. En este caso en particular, aún no se conocen quiénes fueron los arquitectos o ingenieros que tuvieron ese rol en el edificio.
Daniel Rey, arquitecto y exsecretario de Desarrollo Urbano, enfatizó que “todo el mundo habla de la responsabilidad de la Municipalidad, de por qué se da un final de obra a un edificio mal construido, y nadie habla de las responsabilidades profesionales”.
En diálogo con La Voz, subrayó: “Sería imposible que la Municipalidad pusiera un inspector en cada obra privada. Para eso están los colegios profesionales y la habilitación de los profesionales”.
Para Rey, el foco debe estar en la responsabilidad privada: “Miralo de esta forma: el proyectista dice cómo se debe hacer un edificio. Luego, el director técnico supervisa que se haga bien. Tiene un representante técnico, porque no puede estar todo el tiempo en la obra. Y también hay un especialista en Higiene y Seguridad. Todos ellos son responsables plenos sobre la ejecución de la obra”.
Gabriel Sánchez coincidió en que “la Municipalidad no llega a controlar si la empresa constructora implementa los detalles técnicos del legajo ejecutivo; eso es responsabilidad de los profesionales”.
Además, destacó que la documentación que se presenta para pedir el permiso municipal es general. “Los detalles constructivos están en el legajo ejecutivo, que es como la caja negra del edificio. El proyectista allí define todo: apoyos, anclajes, materiales”.
Final de obra
La tercera y última etapa es la solicitud del certificado final de obra. Para ello se debe presentar nuevamente el permiso original y una declaración jurada de los responsables, que confirme que las obras se realizaron conforme al proyecto aprobado. La Municipalidad tiene un plazo de 15 días hábiles para expedirse y puede otorgar diferentes tipos de certificados, según el estado de avance.
Este certificado cierra el procedimiento de autorización de la obra y habilita, por ejemplo, la inscripción del edificio bajo propiedad horizontal. Además, es requisito para que la mejora sea asentada catastralmente.
¿Qué pasa si hay fallas en la construcción una vez finalizada la obra?
Tanto Rey como Sánchez coincidieron en que la responsabilidad recae en los profesionales. Rey fue contundente: “Si vos te comprás un auto, ese auto tiene una falla de fábrica y se prueba que mató a alguien porque no frenaba, ¿qué responsabilidad tiene el conductor? Ninguna. Acá pasa lo mismo. El consorcio compró de buena fe, con final de obra dado. La responsabilidad es de quien diseñó y construyó mal”.
Sánchez añadió que, en casos como el del colapso reciente, deben analizarse tres tipos de fallas: de proyecto, de ejecución o de mantenimiento. “No es posible determinar la causa exacta sin un peritaje en el lugar. Pero sí se puede decir que si falló la envolvente de ladrillo visto, puede haber sido por falta de anclajes. Esa pared externa no está pegada a la interna: necesita anclajes estructurales”.
Al respecto, una fuente cercana a la empresa constructora aseguró ayer a La Voz que el muro que se desplomó tenía “todos los anclajes requeridos, y prueba de ello es que no hubo desprendimientos en los pisos superiores”, aunque no se explicó por qué cedió el material.
También negaron que se hayan detectado humedades, “ya que en ese lateral no hay ningún tipo de cañerías de agua ni desagües”. Y sobre un desprendimiento denunciado por vecinos del edificio, que se habría producido semanas atrás, dijeron que fue una pequeña porción de mampostería del frente que da sobre bulevar San Juan, y que fue reparado en su momento.
Doble muro
El experto explicó que en Córdoba se usa mucho el doble muro con ladrillo visto como envolvente. “Es parte de la identidad arquitectónica local. Pero a partir de cierta altura, estos muros necesitan mecanismos para sostenerse, más allá de la simple gravedad”.
Por último, Rey destacó que “todo está en el Código de Edificación”.
El proceso está definido: “Presentás el legajo, con la autorización del Colegio a los matriculados responsables. El Colegio controla la matrícula, no la obra. Pero el profesional habilitado tiene la obligación de cumplir con el Código y de construir bien. Y si no, hay que pedirle explicaciones”.
Para el exfuncionario, el municipio debería intimar a los responsables profesionales, “no al consorcio, que sólo compró y ahora se ve arrastrado a asumir una carga que no le corresponde”.
