Esta semana, el Concejo Deliberante de Córdoba dará sanción a 12 convenios urbanísticos para urbanizar 380 hectáreas de suelo que hoy tiene uso rural o industrial. De esa superficie, el 61 por ciento se encuentra en la zona norte, bajo un “masterplan” diseñado por la Municipalidad que se denomina “Distrito Aeropuerto”.
Se trata de 636 hectáreas delimitadas por la avenida La Voz del Interior en el este, el ejido municipal en el norte, la calle Islas del Atlántico Sur en el oeste y el canal Maestro Norte en el sur. Allí ya hay dos desarrollos importantes: el Parque Empresarial Aeropuerto y el campus de la Universidad Siglo 21.
Y tienen una característica clave: son grandes parcelas de sólo 13 propietarios. De esos 13, cuatro presentaron convenios urbanísticos: Proaco (Lucas Salim), Santiago Cornet y Córdoba Investment Trust (vinculados a Edisur), Carlos Giordano y Parque Empresarial Aeropuerto (Grupo Eling).
Son 231 hectáreas, incluyendo las tierras que se deberán ceder a dominio público en forma de espacios verdes y calles.
El convenio de Santiago Cornet y Córdoba Investment Trust es para un campo de 134,6 hectáreas ubicado al norte del canal Maestro Norte, en la zona de barrios Los Boulevares. La excepción normativa le autoriza a fraccionarlo en 2.679 lotes de 250 m2. A cambio, debe abonarle al municipio $ 4.474 millones.
En la misma zona, está un convenio con Salvador Carlos Giordano por tres lotes que suman 462.515 m2. Limita con Lino Spilimbergo, la Universidad Siglo 21, De Los Latinos y el canal Maestro Norte. La excepción normativa permitirá la división en 789 lotes de 360 m2, a cambio de $ 1.565,4 millones para la Municipalidad.
En tanto, el Parque Empresarial Aeropuerto plantea una ampliación residencial destinada, según el convenio, a que allí se radiquen las personas que trabajan en las oficinas de los edificios allí construidos.
Pide la excepción normativa para poder construir 12 edificios de nueve pisos con una superficie cubierta de 23.507 m2; cuatro housing con 14.315 m2, y 149 parcelas de 360 m2. Todo en un predio de 151.232,6 m2. A cambio, el municipio recibirá $ 442,3 millones.
Proaco, en tanto, modificó un convenio que había presentado en 2016 durante la gestión de Ramón Mestre. En febrero de este año, inició el trámite por 36 hectáreas delimita por Lino Spilimbergo, De Los Polacos y el campus de la Universidad Siglo 21.
El proyecto contempla 17 hectáreas para lotes de vivienda individual; 1,38 hectárea para vivienda colectiva y 4,32 hectáreas para otros usos. El 20% queda para espacio verde.
La desarrollista pidió la excepción normativa para subdividir en 451 parcelas de 250 m2 y 20 parcelas de 1.000 m2. El beneficio para el municipio es de $ 722,4 millones.
“Plan Especial”
El Plan Especial Distrito Aeropuerto fue creado por la resolución 221/2022 de la Secretaría de Desarrollo Urbano, aprobada a fines del año pasado. Trabajó el personal de esa repartición municipal, encabezados por el secretario Daniel Rey, el subsecretario Gustavo Rebord y la exasesora Andrea Tumosa.
Rebord explicó que la elaboración del plan surge de la ordenanza 13.131, que se denomina “bases para el ordenamiento territorial del área intermedia y periférica de la ciudad de Córdoba, que se genera a través de la ordenanza 13.131″, y que establece los límites para el crecimiento de la mancha urbana.
La idea madre fue, según explicaron los funcionarios, que el municipio sentara las bases sobre qué hacer en ese sector, garantizando la planificación de la infraestructura necesaria en cuanto a calles, avenidas, bulevares, espacios verdes, desagües y cloacas.
El concepto fue que no sucediera lo mismo que en la zona sur, donde se da una trama urbana discontinuada, inconexa y en la que proliferaron countries y barrios “abiertos pero cerrados de hecho”.
En el masterplan se plantea la continuidad, en sentido norte-sur, de ejes viales como De los Latinos, avenida Spilimbergo, bulevar De los Polacos, De los Libaneses y, en el extremo oeste, Islas del Atlántico Sur.
En sentido oeste - este, está la traza del bulevar interdepartamental en el norte, que se llama Alto Perú, Onofre Marimón, Oscar Cabalén y la bulevarización del canal Maestro Norte. Aquí aparece un punto sin resolver, que es el cruce con avenida La Voz del Interior de varias de estas arterias y que requerirán nuevos nudos viales.
Rebord explicó que cada uno de los convenios requerirán la discusión en particular, con sus respectivas exigencias ambientales en el marco de la legislación vigente. “Lo que se hizo en el master plan es hacer trazados de las líneas principales y darle la densidad que va a tener, el uso que va a tener”, afirmó el subsecretario.
“Ahora se va parcela por parcela”, agregó.
En el Concejo se había criticado, por ejemplo, la falta del detalle de las obras hídricas para evitar anegamientos producto de la impermeabilización del suelo. “Todavía no está la laguna de retardo, porque va a ir en función del estudio más grande que hay que hacer cuando ya se presenten los proyectos, el estudio ambiental”, sostuvo Rebord.
El funcionario remarcó que el plan es de barrios abiertos, y que en ese sentido, es fundamental el uso mixto comercial, industrial y residencial que se asigna a los bulevares planificados.
Y subrayó que es un plan pensado a varias décadas.
Por otra parte, señaló que se van a urbanizar tres hectáreas que donó la Universidad Siglo 21, donde se van a generar espacios recreativos deportivos y de capacitación laboral. El objetivo es la reconversión laboral de las personas que trabajaban como horneros de ladrillos en un sector de esas tierras.
Fondo de reparación
Los cuatro convenios del Distrito Aeropuerto suman una plusvalía para el municipio de más de $ 7.200 millones. Ese dinero se destina al fideicomiso “Fondo de Reparación Urbanística”, con el que se financian distintas obras de infraestructura. En este caso, un porcentaje será usado para la urbanización social de tres hectáreas en el sector. Pero del fideicomiso salió dinero, por ejemplo, para pagar parte de la ciclovía elevada o la construcción del montacargas para el museo de plaza España.
