La derogación de la Ley de Alquileres, a partir de la entrada en vigencia del Decreto 70/2023 de Javier Milei, generó un fuerte impacto en el mercado de alquileres, según coinciden todos los analistas inmobiliarios.
En Córdoba, con el nuevo marco jurídico, la oferta de casas y departamentos se incrementó considerablemente entre la primera semana de diciembre y la segunda semana de enero 2024. Con base en la comparativa que realizó la consultora MV Real State a partir de los datos que surgen de la plataforma de Clasificados La Voz, la oferta en toda la provincia aumentó un 27% de un mes a otro. Este porcentaje incluye casas, departamentos, galpones y locales.
Cabe destacar que entre los puntos más importantes que surgen a partir de la derogación de la Ley anterior, los contratos se pueden acordar en cualquier moneda, se pueden realizar actualizaciones bajo cualquier índice y el plazo de duración será pactado por las partes involucradas. De esta manera, ya no se aplica la ley sancionada en 2020 y modificada en 2023.
Córdoba capital: unidad por unidad, cuánto aumentó la oferta
Tomando los datos del último mes del portal de Clasificados La Voz, la oferta de departamentos de 1 y de 2 dormitorios se incrementó un 32%.
En casas, la cantidad de unidades ofrecidas fue aún más importante: 43%. Este porcentaje es en relación con viviendas de dos y de tres dormitorios.
A su vez, Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic) remarcó: “Vemos un impacto más positivo que el esperado, en cortísimo plazo la oferta de inmuebles aumentó de base un 20% en las carteras de las inmobiliarias”.
Otro dato particular es que la oferta creció mayoritariamente en barrios de mayor poder adquisitivo. Este dato quiere decir que “la gente que tenía la posibilidad económica de no alquilarlo era porque las condiciones no eran buenas y en este momento deciden volver a la renta”, explicó Matías Merguerian, director MV Real Estate.
En Valle Escondido, la oferta de unidades aumentó un 86% mientras que en Urca fue del 52%. En Nueva Córdoba, la cantidad ofrecida se elevó un 47%.
Los precios de los alquileres en Córdoba
En la misma línea que la oferta de alquileres, los precios también subieron. En departamentos, el incremento fue de 28 puntos porcentuales mientras que en casas promedió el 18%.
Teniendo en cuenta la inflación registrada en el mes de diciembre de 2023, los valores de los arrendamientos crecieron, con relación a la inflación, al mismo nivel o levemente por debajo. “En términos relativos, hay una desaceleración”, explicaron desde la consultora MV Real State.
“Algo significativo es que estamos viendo una baja de precios en términos reales, en el sentido que se están cerrando alquileres en valores similares a los que se acordaron en diciembre. Es decir que, la inflación del último mes no impactó de manera lineal. Hoy se están cerrando alquileres por debajo de los precios publicados”, destacaron desde Cacic.
Tipos de contratos de alquiler
A partir de la derogación de la Ley de Alquileres, se comenzaron a ver cambios en los contratos que fueron firmados posterior a la entrada en vigencia del Decreto 70/2023.
“Si bien la libertad de contratación va a generar muchas particularidades, el mercado está validando en su general para viviendas estándar, contratos de 2 años, en pesos, actualizaciones de entre 4 y 6 meses en su mayoría, y con actualizaciones utilizando como índice principal ICL (Promedio Variación Salarial e inflación) en primer lugar y luego Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o por el costo de vida IPC”, explicó Bergo.
Prórrogas en los contratos
“Otro punto a destacar es que a a partir del DNU estamos empezando a ver que muchas prórrogas. En su momento se habían hecho por que los propietarios no querían volver a alquilar sus inmuebles y los inquilinos no conseguían alternativas, la única solución provisoria había sido prórrogas del 3/6 meses”, mencionó Bergo.
“La buena noticia es que volvió la intención de renovar esos contratos y mantener esas unidades en el mercado locativo, algo que está llevando tranquilidad a muchas familias que estaban viviendo en la incertidumbre de no saber donde iban a vivir cuando se acaben esas prórrogas por la falta de oferta”, agregó.
Expectativa en el mercado
En el marco del debate continúa en Diputados el tratamiento de la Ley Ómnibus, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Iván Ginevra, expuso la situación actual del mercado. En su discurso manifestó que el mercado de alquileres se destruyó y prácticamente desapareció la oferta en los últimos meses, producto de la sanción de la Ley de Alquileres de 2020.
A su vez, indicó que desde la derogación de la ley la oferta aumentó notoriamente, aunque afirmó que “alquilar sigue siendo difícil, pero sin duda se ha vuelto menos complicado de lo que era hace dos meses y esto gracias al marco jurídico que permite la ley”.
En esta misma línea, Bergo aseguró que también “muchos inversores expectantes a entrar en el mercado e inyectar nuevas unidades”, a partir de la nueva realidad para el sector.
Y agregó: “Necesitamos que los inversores vuelvan al mercado inmobiliario para poner unidades en renta permanente para paliar el déficit habitacional que tenemos en Argentina”.
