Con la derogación de la Ley de Alquileres (27.551), tras la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 dictado por el Gobierno de Javier Milei, ya no se aplica la ley sancionada en 2020 y modificada en 2023.
Con este contexto, el economista cordobés Juan Pablo Carranza monitorea las variaciones de los precios de los alquileres en los diez barrios de la ciudad de Córdoba con mayor cantidad de ofertas de departamentos.
El diagnóstico, que se hace cada 15 días, toma como referencia un departamento de 45 metros cuadrados. Y también incluye una comparación con la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Los números corresponden a la discusión sobre los nuevos alquileres que se pacten, y no ya sobre los contratos vigentes que mantienen sus valores.
Además, cada caso tiene matices particulares: se trata de promedios estimados.
Así, en el monitoreo realizado en Córdoba en los últimos días de diciembre, se detectó que el nivel de alquileres más caro entre los barrios relevados era Villa Belgrano, con $281.250 promedio y ahora, en los primeros días de enero de 2024, en el mismo sector cuesta alrededor de $321.488.
En el caso de un alquiler en barrio Pueyrredón, donde los precios son más bajos al de zona norte, en los últimos días del 2023 rondaba los $146.250 y ahora los $191.250.
En el Centro se midió un leve aumento: en diciembre costaba $ 225.000 y ahora cuesta $234.374.
En tanto, en Nueva Córdoba, donde los valores rondaban los $281.250 al cerrar diciembre, por “el aluvión” de nuevos estudiantes, ahora en enero se mantiene el mismo precio.
Un interrogante es si con los precios tan altos una eventual baja en la demanda no generaría alguna baja.
Por su parte, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, durante el mes de diciembre, los valores de los alquileres duplicaban o cuadruplicaban a los observados en la capital cordobesa: un departamento de 45 metros cuadrados en el exclusivo barrio de Puerto Madero costaba, en promedio, 1 millón de pesos y ahora cuesta poco más: $1.034.000
Pero en barrios como Retiro, hay una baja con respecto a diciembre: entonces costaba, en promedio, $526.802, y ahora cuesta $465.517.
Comparaciones
El monitoreo corresponde a un parámetro de 15 días, entre el 20 de diciembre y los primeros días de enero, tomando como referencia un departamento de 45 metros cuadrados con un valor mensual promedio.
-En Villa Belgrano el precio del alquiler de diciembre costaba $ 325.862, ahora cuesta $321.488.
-En Nueva Córdoba costaba $ 281.250 y se mantiene el mismo precio.
-En General Paz costaba $ 242.173 y ahora cuesta $257.673.
-En Observatorio costaba $ 237.500 y ahora cuesta $213 mil.
-En el Centro costaba $ 225.000 y ahora cuesta $234.374.
-En Güemes costaba $ 212.143 y ahora cuesta $229.591.
-En Alto Alberdi costaba $ 196.875 y ahora cuesta $199.999.
-En Alberdi costaba $ 193.124 y ahora cuesta $210 mil.
-En Alta Córdoba costaba $ 189.000 y ahora cuesta 202.500.
-En Pueyrredón costaba $ 146.250 y ahora cuesta 191.250.
En tanto, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los costos de los alquileres en los principales barrios son los siguientes:
-En Puerto Madero, en diciembre rondaba $ 1 millón y ahora $1.034.433.
-En Núñez costaba $ 613.636 y ahora $538.732.
-En Palermo costaba $600 mil y se mantiene el mismo precio.
-En Recoleta costaba $ 587mil y ahora cuesta 444.512.
-Belgrano costaba $ 562.500 y ahora cuesta $544.390
-En Retiro costaba $ 526.802, y ahora cuesta $465.517.
Los cambios en la ley
Los principales cambios a la Ley de Alquileres son los siguientes:
- Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes.
- El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
-Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada. No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928″.
-El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.
Para el secretario de Legal y Técnica, el DNU de Milei se ajusta a derecho: “La Justicia resolverá”
-Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
-Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada aunque no lo haya convenido si el contrato se resuelve sin culpa del locatario excepto que sea por destrucción de la cosa.
- Para finalizar el contrato, el locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
