Los valores promedio de los alquileres de viviendas y departamentos en la provincia de Córdoba varían según las ciudades de que se trate. Por ejemplo, y siempre medidos como precios promedio, en Río Cuarto y San Francisco resultarían hoy un 34% más bajos que en la ciudad de Córdoba y un 48% menos que en Villa Carlos Paz. A la vez, Villa María se instala en la mitad de la tabla: los precios medianos registrados están un 20% por debajo de la Capital y un 33% de los de Carlos Paz, pero por arriba de los de Río Cuarto y San Francisco.
Los datos forman parte de un informe sobre “Valor de alquileres urbanos” que acaba de cerrar el Idecor (Infraestructura de Datos Espaciales, del Ministerio de Economía de la Provincia) junto al Centro de Estudios Territoriales, de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC).
Ese estudio mide los precios de alquileres residenciales (de casas y departamentos) en los cinco mayores conglomerados urbanos de la provincia. Son la Capital (a los que suma sus vecinas Villa Allende, Saldán y La Calera), Río Cuarto, Villa Carlos Paz, San Francisco y el núcleo Villa María/Villa Nueva.
Los valores son a febrero de 2024, y están medidos en precios por metro cuadrado promedio. Más que en los precios en sí, muy volátiles en tiempos de alta inflación y de regulaciones cambiantes, la utilidad de los datos radica en las comparaciones entre centros urbanos.
Por caso, el valor mediano de alquiler por metro cuadrado de un inmueble estaba, a febrero pasado, en 2.870 pesos en la Capital, en 2.860 pesos en Villa Carlos Paz, en 1.820 pesos en San Francisco, en 1.730 pesos en Villa María y en 1.590 pesos en Río Cuarto.
Para estimar el precio mensual de ese alquiler promedio sólo se requiere multiplicar esa cifra por los 60 metros de un departamento o los 100 de una casa media, por ejemplo.
El trabajo incorpora también otro modo de medición que considera de utilidad: lo denomina VUA (Valor Unitario de Alquiler) y consiste en un algoritmo matemático, en base a técnicas de econometría espacial, que genera un promedio de medida de valor homogéneo, dado que las características de los inmuebles entre sí son muy diferentes.
Medidos en ese UVA, el valor promedio por metro cuadrado era, en febrero pasado, de 4.000 pesos en Villa Carlos Paz, de 3.600 en la Capital, de 3.000 en Villa María, y de 2.700 pesos tanto en San Francisco como en Río Cuarto.
Así, de las cinco mayores ciudades cordobesas, Carlos Paz resulta la más cara para alquilar.
La cifra mediana en los cinco conglomerados urbanos es de 3.300 pesos, por lo que Carlos Paz y Capital se ubican por arriba y las otras tres ciudades por debajo de ese registro.
Mapeos georrefenciados
El innovador trabajo parte de mapeos de información georreferenciad, con la finalidad de “estimar de manera masiva los valores de alquileres urbanos y conocer el comportamiento del mercado”.
Entre las conclusiones, se marca que Villa Carlos Paz exhibe el valor más alto, probablemente por la influencia de los alquileres temporarios ligados a la actividad turística, mientras que las ciudades de Río Cuarto, Villa María y San Francisco presentan, en general, valores más bajos que la ciudad de Córdoba y que la ciudad de Punilla”
Existe un patrón en común en todas las localidades estudiadas: la tendencia a concentrar los valores de VUA más altos en las zonas céntricas. “Sin embargo, cada una de las localidades presenta características particulares” señala el informe, que es de acceso público en el sitio de Idecor.
Los precios más altos en la Capital pueden encontrarse no sólo en el centro, sino también en las zonas residenciales del noroeste y del sur. Como contraposición, los menores valores se observan en barrios periféricos y menos urbanizados.
Villa Carlos Paz presenta los valores más altos de VUA en las cercanías del lago San Roque, zona caracterizada por el predominio de la infraestructura turística, mientras que los más bajos están en la periferia oeste de la ciudad serrana.
Un patrón similar puede apreciarse en Villa María, donde los mayores valores se encuentran en el centro y en las cercanías del río Ctalamochita.
En tanto, Río Cuarto encuentra los precios máximos en las zonas residenciales del oeste y del centro, mientras que los menores se localizan hacia el sureste y en las cercanías del río.
San Francisco, por su parte, presenta una concentración de mayores precios en la zona universitaria y céntrica, y decaen en proximidades de la frontera con la provincia de Santa Fe y en la zona industrial del sureste.
Detalles del estudio
El informe advierte que se desarrolló en un contexto complejo para el mercado inmobiliario, caracterizado por una alta inflación (con índices de entre el 8% y el 25% mensual entre octubre de 2023 y marzo de 2024) que impacta como factor desequilibrante y genera volatilidad en los precios, y por la incertidumbre provocada por el cambio de gobierno nacional que desde diciembre promovió otros marcos regulatorios para el sector.
Ese combo generó en el rubro alquileres una suba de precios en los primeros meses de este año y, en paralelo, un aumento en la oferta de inmuebles disponibles.
El estudio se realizó con base en una muestra conformada por 3.670 observaciones relevadas y registradas por el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI), entre diciembre de 2023 y marzo de 2024, y de datos externos obtenidos de sitios web especializados.
A partir de la muestra, se aplicaron técnicas de aprendizaje computacional (machine learning) con el propósito de predecir el valor por metro cuadrado del alquiler en más de 780.000 departamentos y viviendas.
