Tras la derogación que dispuso el presidente Javier Milei de la Ley de Alquileres (N° 27.551) mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), los representantes de las inmobiliarias, tras analizar el decreto, emitieron su opinión y argumentaron que la decisión los sorprendió en cuanto a los alcances.
Lucas Bergo, referente de la Cámara de Inmobiliarias de Córdoba, sostuvo que la institución cuenta con un equipo técnico y legal que estudió el decreto porque no solo se derogó la Ley 27.551 sino modificaciones en el Código Civil y Comercial.
A la vez puntualizó que el decreto amplía la libertad entre las partes para las definiciones sobre los “métodos y la periodicidad” en las actualizaciones de los contratos, y en caso de un plazo no definido toma como referencia la duración de dos años. Otro de los puntos que marca como relevante es que los contratos podrán hacerse en pesos o en dólares.
“Consideramos de gran relevancia el rol de las inmobiliarias para marcar una guía y así acercar a las partes para tener una mayor conveniencia en las relaciones locativas, y con el foco en un proceso para lograr un equilibrio entre las ofertas y las demandas”, consideró.
Algo que ya venían planteando en los meses anteriores, con la existencia de una oferta “históricamente mínima” y con la demanda en aumento por la temporada alta. Y el impacto de la devolución que profundizaba aún más la problemática de los alquileres.
Bergo afirmó que la oferta se vio muy afectada desde la reglamentación de la ley: “Un alquiler se podía actualizar recién al año y en un país inflacionario. Lo que lleva a una falta de oferta y un impacto en los valores, por arriba de la inflación, generando una crisis sin precedente, donde los afectados son las familias que no encuentran alternativas para mudarse”.
A la vez, agregó que en el último año en Córdoba, el 80% de las ventas registradas se dio en consumidores finales. “El ahorrista- inversor desapareció”, apuntó.
Contrario a lo que sucedía antes de la ley—explicó Bergo—, cuando “los precios de los alquileres estaban por debajo de la inflación, no había retiro de inmuebles y los valores iniciales eran pagables”.
Sobre la derogación
Bergo destacó que si bien el sector siempre planteó como propuesta trabajar en una modificación inteligente que incentive la oferta, esto no se pudo lograr, y el panorama es que el mercado estaba en una situación crítica sin ofertas.
“En el último tiempo la mayor problemática fue la falta de opciones para aquellos que buscaban alquilar una vivienda digna y lo poco disponible que había era con valores iniciales impagables. Con aumentos anuales en contratos nuevos, entre un 80% y 120% por arriba de la inflación”, detalló.
En tanto, remarcó que en caso de que el decreto no sea rechazado y continúe, cree que la oferta se estabilizará y mejorará a mediano plazo. “Lo que va a mejorar la situación general. La mayor oferta se traducirá en valores iniciales mas accesibles al bolsillo, pasando por unos primeros meses difíciles”, se explayó.
Y añadió: “Hay que entender que no se puede esperar una solución inmediata en 60 días cuando, en realidad, venimos de más de tres años de daño permanente en el mercado de alquileres, y donde nos quedamos sin ahorristas que inviertan en inmuebles para ofrecerlos a la renta permanente”.
Por lo que argumentó que los inquilinos necesitan tener alternativas de viviendas que puedan pagar, y los propietarios, “la percepción de un alquiler en que puedan mantener una ecuación lógica de ingresos en base a sus ahorros invertidos en un inmueble”.
El impacto en los propietarios
Con respecto a cómo impactó la derogación en los propietarios, Bergo contó que aumentaron las consultas en las inmobiliarias, quienes empiezan a analizar la situación, y los propietarios que estaban con prorrogas evalúan avanzar con contratos por dos años.
También señaló que hubo “muchísimos acuerdos realizados directamente entre propietarios e inquilinos”. Un mercado informal donde ambos perdieron seguridad jurídica “es importante volver a darles un marco de legalidad a esta realidad que se dio de acuerdo directo entre las partes”.
Entendiendo que en Argentina, sin crédito hipotecario y sin vivienda social, se necesita de oferta de inmuebles por parte de los propietarios para equilibrar el déficit actual.
Recomendaciones con respecto a los contratos
El referente de la Cámara de Inmobiliarias de Córdoba consideró que en una situación como la actual del mercado ve con “buenos ojos” que los contratos se labren en pesos, con una lógica en la actualización de los alquileres que no esté “disociada” a la realidad.
“La dolarización no es una necesidad masiva para el mercado de alquileres de Córdoba a diferencia de otras plazas como Capital Federal que tiene una realidad distinta a la nuestra. Por ejemplo: con el uso de la plataforma Airbnb”, afirmó.
El uso de la moneda extrajera se dio en casos de alquileres en algunas casas en countries o propiedades premium—expresó—, o algunos temporarios, pero no en casos de propiedades de barrios o departamentos para estudiantes. Por eso contempla que lo más acertado es continuar con los contratos en pesos.
Por otro lado, Bergo aclaró que la composición de propietarios de inmuebles es de “pequeños tenedores y en su mayor parte jubilados”, que necesitan de los pesos para complementar sus ingresos y no para ahorro o inversión.
Con respecto a los índices a utilizar, afirmó que ven como positivo el uso del ICL del Banco Central (en la ley N° 27.551 se regía con el índice Casa Propia). Ya que entienden que se contempla la economía de ambas partes (locador y locatorio) tomando el índice de precios y variación salarial, y que el plazo mínimo sea de dos años.
