La falta de viviendas para alquilar es un fenómeno que se percibe en toda la provincia de Córdoba. La alta demanda, ayudada por las sucesivas crisis económicas que conspiran contra los proyectos de construcción de casas propias y la escasa disponibilidad de planes oficiales, se suma al impacto que generó la ley de alquileres vigente.
Si el problema se replica en todo el mapa, mucho más se percibe en las regiones de Córdoba que registran un mayor crecimiento poblacional. Allí, encontrar casa para alquilar se parece a una misión casi imposible.
Esas zonas de alta movilidad son partes del Gran Córdoba y los valles serranos turísticos. En las dos últimas décadas han sido las áreas de mayor evolución en población. Con la pospandemia, parece agudizarse aún más ese proceso de migración.
Dos regiones son ejemplos de esas complicaciones para el mercado inmobiliario: Sierras Chicas y Calamuchita. Ambas vienen registrando los mayores aumentos de población en las dos últimas décadas, seguidas de cerca por el valle de Paravachasca (Alta Gracia y zona), Punilla y una parte de Traslasierra.
No se trata solo de migración interna cordobesa sinotambién de la que llega de grandes ciudades como Buenos Aires y Rosario.
Como en el resto de la provincia, en esas zonas no faltan viviendas para vender. Pero es muy escasa la oferta para alquilar. No pocos propietarios de inmuebles prefieren la venta antes que el alquiler, por cuestiones de rentabilidad y de aplicación de la ley.
Búsquedas infructuosas en Sierras Chicas
“Hay muy poca oferta y te piden muchos requisitos, recibos de sueldos y garantías propietarias, dos meses de comisiones y terminás poniendo 100 mil pesos solo para ingresar. Está complicado conseguir un alquiler”, cuenta Flavio Domínguez (41), quien busca una casa en Sierras Chicas para él, su mujer y su hija desde hace un año.
Llegó de Buenos Aires a Salsipuedes, donde tiene familiares. Pasa sus días entre la casa de su hermano y la de su abuela. “Busco desde Río Ceballos hasta La Granja. Y no aparece nada que me sea posible”, dice. Cuenta que busca en grupos de clasificados en Facebook, en Internet y en el diario. “Me muevo por todos lados”, relata.
La misma situación, como la de tantas otras personas, vive Juan Cruz Astudillo (28), quien también migró de Buenos Aires, y hace un año que intenta conseguir un alquiler en Unquillo. “Por ahora estoy con uno muy temporario, de una habitación. En mi caso estoy solo, hace poco me separé. Igual se hace difícil”, narra.
Astudillo coincide con Domínguez acerca de las condiciones que solicitan las inmobiliarias para alquilar: “Para una persona sola es imposible conseguir recibos de sueldos que salgan de garantía”, destaca.
Ignacio Zabala, de la inmobiliaria Zabala-Seppey de Salsipuedes, atribuye la situación a dos factores “macro”: la pandemia ocasionó que más personas quieran salir de las grandes ciudades y la ley de alquileres actual redujo a la vez la oferta.
El plazo mínimo legal de alquiler pasó de dos a tres años, y el aumento del precio se hace anualmente con un índice del Banco Central, explica Zabala. “Eso hizo que muchos dueños no quieran alquilar y pongan las propiedades en venta y se genere un cuello de botella”, grafica.
También marcó que en todo el país “hay poca inversión, pública y privada, en nuevas viviendas”.
“Las que hay se alquilan muy rápidamente”, narra, mientras resalta que recibe entre cinco y seis llamados diarios de personas que quieren alquilar. “Pero, con mucha suerte, me ingresan dos o tres propiedades por mes para ofrecer”, apunta.
Además, Zabala cita que la mayoría busca casas chicas, de uno o dos dormitorios, y “de un monto de 40 mil pesos, que ya no hay”. Y expone que a muchos “les cuesta encontrar las garantías suficientes que piden los dueños”.
“Es un problema grave. Hay localidades que no están preparadas para recibir tanta gente porque no hay propiedades disponibles. Hay más gente queriéndose venir, pero no hay dónde”, resume, por ejemplo, para el caso de Salsipuedes.
Pedro Bustos, de la inmobiliaria De Loredo, de Río Ceballos, coincide con que casi no tienen casas para ofrecer en alquiler mientras recibe entre cuatro y cinco consultas diarias.
“No existe el inversionista que compraba una propiedad para alquilarla, por eso hay cada vez menos. La nueva ley de alquileres, que supuestamente la hicieron para beneficiar a los inquilinos, no beneficia ni a inquilinos ni a propietarios. El dueño prefiere vender antes que alquilar”. marca Bustos.
“Mes a mes notamos que más propiedades a las que se les vence el contrato, en vez de alquilarlas de nuevo las pasan a la venta. Pero es un mercado que tampoco tiene compradores”, refiere.
Bustos destaca que se están vendiendo terrenos en Sierras Chicas, pero pocas casas terminadas.
Señala que no se venden porque ahora “a los dueños les interesan los dólares y mucha gente ofrece autos u otras propiedades menores como parte de pago”. Y suma un dato: “También están los que se están yendo del país y están apurados en vender, el 25% de las propiedades en venta son de esas personas”.
Largas esperas en Calamuchita
“Desde marzo de 2021 estamos buscando una casa con dos habitaciones en Villa General Belgrano y no conseguimos”. Lo dice Marcos (41), que se mudó hace más de un año desde La Plata, junto a su familia, y desde ese momento alquila, de forma provisoria, una cabaña de un complejo turístico a varios kilómetros, en Villa Ciudad de América.
La espera para la mudanza se está haciendo larga. Integra grupos de la red social Facebook que ofrecen alquileres permanentes, pero ante una publicación, que llega muy en cuentagotas, se disparan decenas de interesados.
“Hay que estar pendiente permanentemente”, apunta. La situación de Marcos y su familia es similar a la de cientos de personas en los valles serranos.
Para Leonardo Frankenberg, de Praedia Brokers Inmobiliarios, de Villa General Belgrano, las zonas turísticas reflejan hoy la mayor demanda de vivienda permanente. Pero cita que en lugar de incrementarse en proporción similar a la demanda, la oferta fue disminuyendo.
Para el corredor inmobiliario, la baja rentabilidad de los inmuebles por la situación económica, la mayor presión impositiva y la intervención estatal con regulación de alquileres, son los tres factores que más incidieron en esta ecuación. Comenta que mucha gente prefiere otras inversiones inmobiliarias, que se presumen más rentables, como locales comerciales o alquileres temporarios.
La actual ley –asegura Frankenberg– desalienta a los locatarios, al no permitir el acuerdo entre las partes y al exigir tres años de vigencia.
Las inmobiliarias de la zona marcan que reciben a diario muchas consultas sobre alquileres permanentes. Según Frankenberg, de cada diez que consultan, uno o dos consiguen.
Loana García (23) hace cinco meses que busca departamento en Villa General Belgrano. Pero señala que además de la escasa oferta, los valores son muy altos en relación a los ingresos.
Ahora espera conseguir una propiedad para compartir con una prima y una amiga y dividir gastos. Mientras, le armaron un colchón en el comedor de la casa de su abuelo. El departamento que hace dos años pagaba a 5 mil pesos, ahora le sale 25 mil.
En inmobiliaria Diviú, de Santa Rosa de Calamuchita, opinan también que la situación se agudizó con la nueva ley de alquileres. “Y contribuyó que las temporadas turísticas vienen siendo buenas en esta zona y los propietarios prefieren alquilar a turistas y no de modo permanente”, acotan.
“En una época, muchos establecimientos de alquiler temporal pasaron a ser permanentes. Pero hoy eso es muy difícil”, agregan.
En Embalse la situación es idéntica. Franco Marín, de la inmobiliaria Marín-Ochoa, cuenta que tiene una lista de espera de 30 familias por una casa. “Hay una falta de inversión de los privados hacia la construcción para alquilar”, apunta.
“El Estado no se hace cargo de la pérdida de liquidez de los sueldos, los planes de vivienda en los últimos años son escasos o directamente nulos y las leyes de alquileres no ayudan”, enumera Marín.
De qué precios se habla
En materia de precios de alquileres en Sierras Chicas una casa de un dormitorio ronda entre 25 mil y 35 mil pesos; una de dos dormitorios, desde 40 mil a 55 mil pesos, y un monoambiente desde los 20 mil mensuales. Esas cifras corresponden a unidades de tipo medio. De allí para arriba, más que para abajo, hay muchos matices. Los valores varían además según ubicación, antigüedad, servicios y estado general.
Según personas que desde hace meses buscan alojamiento permanente, en Villa General Belgrano un monoambiente se renta a unos 21 mil pesos mensuales promedio, un departamento de una habitación cuesta de 25 mil a 35 mil y de dos dormitorios sube a entre 45 mil y 55 mil. Eso, siempre hablando de una gama media.
Si lo que se busca allí es casa, una de dos dormitorios se consigue a partir de los 55 mil pesos, y de tres ambientes, está valuado en torno de los 75 mil pesos.
“De acuerdo al valor del inmueble, el precio del alquiler es bajo. Pero si se mira desde el valor del sueldo, es caro”, acota Frankenberg.
En otras localidades de Calamuchita que registran también aumento poblacional puede ser algo menor, pero no tanto.
