El mercado inmobiliario rural en el país no termina de despegar. Un buen indicador para conocer el nivel de actividad es el índice Incair, un indicador que publica mensualmente la Cámara de Inmobiliarias Rurales (Cair).
“En marzo el índice fue de 43,34 puntos, que si bien fue más elevado que el de los dos primeros meses del año, se puede afirmar que el mercado inmobiliario rural en Argentina no termina de despegar”, sostiene Alejandro García Astrada, operador inmobiliario de Córdoba y socio de Cair.
Con sus altos y bajos, desde fines de 2011 el mercado se encuentra deprimido. Según el operador, esta situación coincide con la implementación del cepo cambiario en octubre de 2011. “En todos estos años la actividad inmobiliaria rural nunca alcanzó los elevados niveles de actividad que hubo entre los años 2002 y 2011”, recordó.
Según la mirada de Garcia Astrada, la actividad del mercado no es uniforme en todas las regiones del país. La Región Pampeana suele presentar mayor movimiento que otras regiones, tales como el NEA y el NOA. A su vez, no es igual la demanda por campos de diferente aptitud productiva. En los últimos años, la preferencia fue más selectiva por campos agrícolas o mixtos bien ubicados que campos ganaderos y alejados de la región Pampeana.
Los valores de venta en Córdoba
En Córdoba, y a partir de la última actualización realizada por el operador inmobiliario, si comparan los valores de la tierra de mayo de este año en relación a los publicados el año pasado, se observa que la mayoría de los campos agrícola ha tendido a incrementar su valor en el orden del 5 al 15% según calidad de suelo y ubicación.
No sucedió lo mismo con la evolución de los precios de los campos ganaderos, que han mantenido su valor en el centro y sur provincial y han tendido a la baja en el norte.
“Esto es más notable en aquellos campos ubicados en el arco noroeste, debido a las fuertes restricciones impuestas por la ley de bosque. En esa zona, la oferta es significativamente mayor que la escasa o nula demanda”, sostiene García Astrada.
Lo que le llama la atención al operador es que no haya mayor demanda de campos ganaderos en zonas no afectadas por la ley de Bosque, ya que en la actualidad la cantidad de kilos de ternero o de vacas necesarios para comprar una hectárea de campo de cría es altamente conveniente por los altos valores en dólares que tiene la hacienda en la actualidad.
“Quizás la explicación se deba a que la ganadería es una actividad que requiere un horizonte más prolongado y todavía no estén dadas las condiciones en nuestro país para hacer inversiones que maduren en el mediano y largo plazo. Otra posible explicación podría ser que las nuevas generaciones no tengan la misma vocación ganadera que tuvieron sus predecesores”, sostiene.
Si se toma como referencia la revista Márgenes Agropecuarios de mayo de 2025, se puede observar que los valores de la tierra (en dólares por hectárea) para las cuatro zonas de la pradera pampeana: maicera, triguera, invernada, y cría son similares a los valores de 2011.
Si se tiene en cuenta la inflación acumulada en los Estados Unidos entre comienzos de 2012 y fines de 2024, en esos 13 años, fue de 38,8% el valor real en dólares de los campos en la pradera pampeana de nuestro país habría disminuido en el período considerado casi un 40%, observa García Astrada. “Equivale a una pérdida de valor real de aproximadamente 3% anual, lo que coincide con la renta anual que podría obtenerse por un campo agrícola”, agrega.
Hasta hace algunos años, a calidad de tierra similar, los precios de los campos en Argentina eran más elevados que los de otros países de la región, tales como Bolivia, Paraguay, Uruguay y Brasil. Ello explica por qué muchos argentinos invirtieran comprando tierra en esos países.
En la actualidad eso ha cambiado, destaca el operador inmobiliario. “Por ejemplo, un campo ubicado en Uruguay o Brasil, del otro lado del Río Uruguay, vale más que otro de la misma calidad situado en nuestro país en las provincias de Entre Ríos o Corrientes. En algunos casos la diferencia podría llegar a ser el doble”, compara.
El costo de la inversión
En las últimas semanas ha habido fuertes cambios, tanto en el ámbito internacional como nacional. En el primer caso por las modificaciones de las reglas de juego impuestas por el presidente Donald Trump a través de la “guerra Comercial” con diferentes países, especialmente China.
En el segundo, por los cambios efectuados por el presidente Javier Milei con la firma del acuerdo con el FMI y la salida parcial del cepo cambiario. Esto hizo que mejoraran las expectativas del mercado local. No obstante, preocupa los numerosos frentes de conflicto del gobierno tanto con propios como con ajenos.
“La suma de la alta presión fiscal, costos en alza y bajos precios internacionales representan una ecuación de alto riesgo para el productor. Los números en el campo dan muy ajustados y hay incertidumbre sobre el rumbo que tendrá la economía en el mediano y largo plazo. Por todo ello, se podría decir que el mercado inmobiliario rural se encuentra expectante y a la espera de señales concretas y duraderas antes de definir las inversiones”, sostiene García Astrada.
