Pese a que los precios son casi los mismos de 2011, la incertidumbre es un factor de peso a la hora explicar el enfriamiento en la compra-venta de campos en Argentina.
No es un tema de plata, sostienen desde el sector, sino más bien de esperar a que se terminen de despejar algunas dudas que frenan el entusiasmo que llegó con el gobierno de Javier Milei.
Según datos relevados por instituciones ligadas al sector, los valores de los campos agrícolas y ganaderos han oscilado en los últimos años, pero han vuelto a precios de hace 13 años.
Por ejemplo, la hectárea de un campo en zona maicera costaba en 2011 U$S 16.083 (se necesitaban 99,5 toneladas de maíz y 52 de soja para comprar una hectárea). Ese mismo campo, que en 2012 llegó a estar en U$S 17.375 (127,6 tn de maíz y 59,7 tn de soja) se encuentra a valor de julio 2024 en 16.000, por lo que se necesitan 140,9 tn de maíz y 79,3 tn de soja para comprar una hectárea de tierra.
Otro dato permite ilustrar esta situación. Un campo en Entre Ríos es más barato que uno de similares características del otro lado del río, en tierras uruguayas.
Cuentan referentes del sector inmobiliario rural que si 13 años atrás un campo en zonas productivas como Marcos Juárez, Rojas o Pergamino estaba un 10% por debajo de los valores de la tierra en Illinois, uno de los principales estados de producción agrícola en Estados Unidos, hoy esa diferencia escaló a un 200%.
Factores que influyen en los precios de la tierra
Hay una serie de ítems que deben tenerse en cuenta para analizar la situación en Argentina, entre ellos, la inseguridad jurídica o factores económicos como el cepo al dólar.
“Son elementos que no seducen. Lo que gana un productor en Argentina es muy poco si se tienen en cuenta esa situación”, señaló Alejandro García Astrada, de García Astrada Inmobiliaria Rural.
En Córdoba, las tierras del sudeste de la provincia son las más cotizadas, con precios que llegan hasta U$S 17.000 la hectárea para campos agrícolas en el mes de agosto.
Los campos ganaderos más cotizados (hasta U$S 3.000 la hectárea) se reparten entre el sudeste, el centro, el este y el norte.
El mercado nacional
El Incair, el índice de actividad del mercado inmobiliario mensual que refleja la dinámica y las oscilaciones de la actividad, en julio pasado se encontraba en 45,5 puntos, 1,55 puntos por encima del mes anterior y casi 5 puntos por encima del promedio anual. Sin embargo, si se lo compara con el promedio histórico, sigue siendo bajo.
Según la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales, el mercado continúa demandando campos agrícolas “buenos o muy buenos” y la oferta por los mismos es acotada.
La demanda de campos ganaderos es más limitada, pues se trata de una inversión más a largo plazo, señalan expertos. “El panorama político económico no está tan claro y eso conspira contra la idea de una inversión”, indicó una fuente consultada.
Según Cair, los campos mixtos tienen buena demanda.
La venta de campos y el “efecto país”
El “efecto país”, según señala García Astrada, es un factor de peso a la hora de analizar la actividad. Pese a que las tierras argentinas son más baratas que en los países de la región, cuestiones relativas a medidas del gobierno les quitan atractivo para los inversores.
Un 60% de los campos agrícolas del país son alquilados, algo que no sucede en Estados Unidos, por ejemplo, donde el farmer que trabaja la tierra es muchas veces el propietario.
“Sucede que en nuestro país el que alquila su campo tiene una buena renta y prefiere no vender ni arriesgarse a producir”, apuntó García Astrada.
La semana pasada se conoció que el Gobierno nacional, en su afán de desburocratizar mercados, eliminó la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales. La medida, según expertos, no tuvo una gran repercusión en lo referido al mercado de arrendamientos, pues para la campaña gruesa ya se han cerrado.
El mercado de arrendamientos
Pese a los tres años de sequía consecutivos y al ataque al maíz de la chicharrita, en la última campaña la demanda por alquilar campos agrícolas se mantuvo alta, con valores que tendieron a mantenerse estables o incluso hacia una ligera suba.
“Si bien la gran mayoría de los alquileres de esta campaña ya se cerraron, en las últimas semanas se observa también un enfriamiento del mercado de arrendamiento de campos agrícolas. Algunos se están alquilando a valores algo inferiores a los de hace unos meses”, señaló García Astrada.
Al caer el precio internacional de la soja, que perforó los U$S 350 la tonelada, su valor más bajo en casi 20 años, la ecuación es diferente. “El arrendatario tiene que pagar igual o más quintales por algo que vale menos y con insumos más caros”, dijo García Astrada.
Según datos de la Bolsa de Cereales de Córdoba (BCCBA), los alquileres promedio en la provincia para la campaña 2024-25 son de 12 quintales de soja por hectárea, medio quintal más que el año anterior. Junto con la campaña 2022-23, representan los valores en quintales más elevados de los últimos 14 años.
Pero, si se analiza los valores de los arrendamientos en dólares, esta campaña el propietario va a tener una renta algo más baja que la que percibió el año anterior como consecuencia de la caída del precio internacional de la soja.
Si bien la gran mayoría de los alquileres de esta campaña ya se cerraron, en las últimas semanas se observa también un enfriamiento del mercado de arrendamiento de campos agrícolas. Algunos se están alquilando a valores algo inferiores a los de unos meses atrás, señalaron desde García Astrada Inmobiliaria Rural.
“Probablemente, la explicación se deba a las bajas de los precios internacionales de la soja y el maíz, pronósticos de escasez de lluvias para la próxima campaña, elevada presión impositiva y dudas sobre la superficie a sembrar de maíz por el daño ocasionado por la chicharrita en la última campaña, por lo que al menos en el Excel, los resultados económicos para la próxima campaña agrícola no se muestran como muy alentadores”, indicó Alejandro García Astrada.
“Probablemente, disminuya el paquete tecnológico y eso afecte los rindes”, advirtió.
